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關于模擬題的申論
一、給定材料
1．“各調研組對大部分城市房地產調控情況比較滿意�！�10月12日，一位參加了“國務院房地產市場調控政策落實檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調研報告，近日將上報國務院。
對于檢查組的“滿意”，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌如此解釋：“‘國八條’調控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經基本得到控制，‘國六條’效果初步顯現，成效完全顯現還需要一段時間。”顧云昌也參與了此次檢查與調研。
9月底，以建設部為主的“國務院房地產市場調控政策落實檢查組”對包括北京、天津、內蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內的11個省(市)進行了此次調控效果的調查。
近期，全國房價漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統計局發(fā)布了9月份國房指數報告，全國房價漲幅為5.6%。
“前8個月的房價漲幅，近三年來呈現逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀調控措施效果明顯。”顧云昌表示，“這是宏觀調控的成果之一�！�
“作為全國房地產市場規(guī)模最大、價位較高的長三角地區(qū)，房價回落更明顯，1~8月份，上海新房價格漲幅為負4.6%。南京、杭州等地的房地產價格漲幅也基本在零左右浮動�！鳖櫾撇榻B說，“全國房價漲幅在一位數水平，已經基本達到了我們的目標。”
“但是，我們也要看到，極少數城市房價漲幅還沒有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意�！鳖櫾撇嵝颜f。
房價反映出的是供需關系總量、結構等，而這也是此次房地產調控的重點。根據國家統計局的數字，2006年1~8月份，全國房地產開發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點)；房地產竣工面積增長幅度為8.4%，銷售面積增長幅度為8.9%。
“從這些數字可以看出，投資需求已經得到了一定的抑制�！畤藯l’的調控目的已經達到�！鳖櫾撇硎�，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時候了，‘國六條’從供應方面調控，提出了加大中小戶型和經濟適用房供應。由于政府出臺的時間不長，從調研的情況看，其效果顯現還有待時日。”
顧云昌認為：“我們要防止‘冒進’，也就是過度供應和不恰當的供應結構，這就是下一步的工作重點�！�
2．北京、上海、廣州在“國六條”細則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺了未來五年城市住房建設規(guī)劃，以回應“國十五條”提出的地方細則要求。其中，北京在“十一五”住房建設規(guī)劃中明確，經濟適用房擬建立政府回購制，即經濟適用住房不得直接上市，而是實行由政府回購“內循環(huán)”的流轉模式。此消息一經披露，京城二手房公司接到的相關咨詢電話大為增加，人們對此項措施帶給二手房的影響頗為關心。
據了解，目前北京經濟適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經濟適用房價格已經高達4800-5200元/平方米。按現行經濟適用房再上市相關規(guī)定，滿5年經濟適用房上市出售需繳納總價10%的綜合地價款及其他相關稅費�；佚堄^地區(qū)一套當初購買價為2650元/平方米的經濟適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場售價，即使繳納10%的綜合地價款，其年投資回報率仍能高達12%以上。有人認為，因房價上升帶來的高收益，短期內北京將會出現經濟適用房集中放量現象，目前人們處于對政策細則的等待階段。
對此，“鏈家地產”認為，目前經濟適用房業(yè)主中的投資戶和準備升級置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經濟適用房在銷售時政府已經申明5年后可以上市交易，對此政府將會審慎對待。政府回購的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購買的經濟適用房，市場將不會出現拋售經濟適用房的情況。
對帶有政策性補貼的經濟適用房采取政府回購的方式進行市場管理得到了社會的普遍認同。許多專業(yè)人士認為，這項措施比采取只租不售的方法易于落實，將有效遏制此前將經濟適用房用于投資的行為。“我愛我家”等一些中介機構分析，北京市目前經濟適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數的3%-4%，購買時間已滿5年可以上市交易的經濟適用房目前只有大約5萬套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經濟適用房退出二手房交易市場，對于整個市場的影響也不大。
3．在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認是平抑房價的有效手段。然而，面對國土資源部堅持“從嚴從緊”的土地政策，有相當一部分人，特別是房地產開發(fā)企業(yè)提出，應該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開發(fā)用地不足的瓶頸，以滿足消費者對商品房的需求，讓市場來調節(jié)高企的房價。這種說法源于此前爭論已久的“地價決定房價”的觀點。
對此，國土資源部土地利用司束克欣司長則認為，目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現在批出的可供建設住宅，并且已經在開發(fā)商手里的協議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米，可以建設3到4億平方米的商品房。如果按照現在每年的'竣工量計算，北京現在已經批出的土地足夠建設10年住宅了。
國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春認為，地價對房價有影響，但不是那么大�，F在實際上有不少開發(fā)商手中拿著大量土地，在借土地調控政策制造地價拉動房價的信息。甘藏春認為，房價的過快增長主要是由商品房的供需關系決定的。平抑房價應著手綜合治理，首先應該控制投機性的虛假需求。國土資源部仍將堅持從嚴從緊的土地政策，同時，注意對地價進行合理調控。
中國房地產協會副會長顧云昌對此持有相同的觀點。他認為，決定房價高低的關鍵是供求關系。房價中包含的土地、建材、鋼材等成本價不是拉高房價的主要因素。在供不應求的巨大市場需求面前，政府就是免費將土地給開發(fā)商，開發(fā)商仍然不會降價。抑制過快增長的房價應該從市場供量上解決。
顧云昌提出，在商品住房上應該對拆遷和過高的投資性需求加以控制。政府去年已經在減少拆遷規(guī)模，今年仍在縮減規(guī)模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過高投資性需求比較復雜，需要政府動用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對購買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規(guī)范目前房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內人士統計，目前，各種稅費加起來，在房價中的比例達40%。
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