- 房地產(chǎn)論文 推薦度：
- 房地產(chǎn)論文 推薦度：
- 房地產(chǎn)論文 推薦度：
- 相關(guān)推薦
（優(yōu)選）房地產(chǎn)論文
無論是在學(xué)習(xí)還是在工作中，大家都跟論文打過交道吧，通過論文寫作可以提高我們綜合運(yùn)用所學(xué)知識的能力。你知道論文怎樣寫才規(guī)范嗎？下面是小編整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)論文 篇1
今年年內(nèi)，我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）的前景十分樂觀。加入（WTO）后，我國將降低關(guān)稅，更加開放國內(nèi)市場，這有利于擴(kuò)大出口和對外投資，并直接對我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。
一、各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加
由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運(yùn)、報(bào)關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會(huì)增加。
二、房地產(chǎn)商品更符合市場需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈
房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求。
同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項(xiàng)目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強(qiáng)；而作為弱勢企業(yè)、弱勢項(xiàng)目來說，對手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢，市場優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。
三、房價(jià)構(gòu)成有所變化，對房價(jià)中長期促升作用明顯
由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的'價(jià)格上升，兩種因素在短期內(nèi)對房價(jià)有一定抵沖作用，但房價(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對房價(jià)及房價(jià)構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應(yīng)相對充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對房價(jià)有下降動(dòng)力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地相對稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房價(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房價(jià)上升下降因素相互抵沖；中長期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜�。房地產(chǎn)價(jià)格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場定位準(zhǔn)確的企業(yè)。
四、國內(nèi)房地產(chǎn)受國際經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)的影響越來越明顯
由于加入WTO后，中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域的變動(dòng)，對我國經(jīng)濟(jì)的影響越來越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的影響也人越來越明顯。
根據(jù)加入WTO對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)狀況和趨勢及房地產(chǎn)市場狀況，可考慮以下對策∶
1、增加房地產(chǎn)市場的中遠(yuǎn)期預(yù)測謹(jǐn)慎樂觀成分
根據(jù)國家計(jì)委在1998年度的預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期望有在20xx 年底至20xx年初結(jié)束，如再加上加入WTO的積極因素，估計(jì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度將更趨緩，時(shí)間也可能會(huì)適當(dāng)提前。加入WTO及經(jīng)濟(jì)結(jié)束調(diào)整轉(zhuǎn)而起動(dòng)后的同個(gè)月內(nèi)，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，住宅類房地產(chǎn)需求隨后也將進(jìn)一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴(yán)重的情況下，增加房地產(chǎn)市場預(yù)測中的中遠(yuǎn)期樂觀成分，特別是增加對非住宅類及土地中遠(yuǎn)期需求狀況預(yù)測的樂觀成分�？紤]供過于求及強(qiáng)力競爭對手加入情況，這種樂觀應(yīng)是謹(jǐn)慎的樂觀，企業(yè)中遠(yuǎn)期決策可以此為重要參考依據(jù)。
2、增加競爭意識和市場意識
要學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，注重市場定位的準(zhǔn)確性。面臨即將進(jìn)入的強(qiáng)勁競爭對手，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快制定并實(shí)施相應(yīng)行動(dòng)方案，盡快解決建設(shè)成本過高且無升值潛力或落伍于市場而空置的商品房，運(yùn)用各種資本運(yùn)營手段，增加自身競爭力。
房地產(chǎn)論文 篇2
摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，需要對客戶消費(fèi)心理進(jìn)行深入的研究，制定出合理有效的房地產(chǎn)市場營銷方案，深入挖掘房地產(chǎn)市場價(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷策略進(jìn)行了廣泛的研究，但是有些房地產(chǎn)營銷策略自身存在著一定的限制性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷存在意識誤區(qū)。本文主要是結(jié)合消費(fèi)者心理和營銷策略進(jìn)行研究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的營銷提供借鑒，制定出滿足消費(fèi)者和房地產(chǎn)共贏的營銷策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；消費(fèi)者心理；營銷策略
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況直接關(guān)系到整個(gè)國民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間較短，相關(guān)的營銷制度比較薄弱，在實(shí)際的運(yùn)用過程中，呈現(xiàn)出不完善的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，缺乏有效的市場營銷策略的指導(dǎo)。房地產(chǎn)營銷中的失敗案例，是由于沒有從消費(fèi)者的角度制定出合理的營銷策略有關(guān)。因此，需要對消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求進(jìn)行深入的研究，制定出合理的營銷策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
一、影響消費(fèi)者夠煩心理的主要因素
1。環(huán)境格局設(shè)計(jì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質(zhì)量的生活環(huán)境，良好的生活環(huán)境是消費(fèi)者購房的主觀意愿，人們傾向生態(tài)環(huán)保綠色購房環(huán)境，并且每個(gè)消費(fèi)者對于購房的環(huán)境格局呈現(xiàn)出不同的要求，具有各自不同的審美觀點(diǎn)，通常房屋環(huán)境的主要格局是復(fù)室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。
2。地區(qū)位置便利。地區(qū)位置便利也是消費(fèi)者購房首先需要考慮的問題，交通直接關(guān)系著人們的出行，對人們的生活質(zhì)量具有重要影響，是人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，相對而言，市區(qū)內(nèi)的交通要更為便利，但是擁擠。郊區(qū)的交通較為缺乏，但是環(huán)境更為舒適，對于購房地區(qū)的選擇，與消費(fèi)者的不同心理需求有直接關(guān)系。
3。設(shè)施配套齊全。當(dāng)前，人們追求高質(zhì)量的生活，小區(qū)內(nèi)的`配套設(shè)施齊全也是人們購房需要考慮的問題。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理質(zhì)量，受到了消費(fèi)者的重視，其主要的配套設(shè)施主要包括：科技智能化的配套設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和安全服務(wù)管理等，能夠滿足人們對舒適生活的要求，符合物業(yè)管理的心理需求。
4。價(jià)格選擇消費(fèi)。價(jià)格是消費(fèi)者在購房時(shí)首選的條件，每個(gè)消費(fèi)者都希望用最少的錢，買到性價(jià)比最高的房子。因此，在消費(fèi)購房時(shí)，消費(fèi)者通常會(huì)查閱各方面的資料，選擇優(yōu)惠和折扣較大的房子進(jìn)行購買，購房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費(fèi)者對于購房價(jià)格的心理選擇。
二、營銷策略對消費(fèi)者心理的影響
1。潛意識影響。營銷策略影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策略的制定，是在消費(fèi)者購買行為的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，直接關(guān)系到消費(fèi)者的購買意愿和服務(wù)意愿。消費(fèi)者完成購買，就是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值的肯定，消費(fèi)者會(huì)在無意識中來對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評判，消費(fèi)者自身意識到的沖動(dòng)和感受，就是潛意識的影響。
2。自我形象影響。消費(fèi)者購買目的主要是從心理補(bǔ)償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品通常會(huì)與自身的形象保持一致性，充分展現(xiàn)出了消費(fèi)者自身的世界觀、人生觀和價(jià)值觀。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)種類豐富，消費(fèi)者在購房時(shí)，會(huì)追求一致性的心理，需要結(jié)合自我形象來進(jìn)行購房，選擇出適合項(xiàng)目人群的房地產(chǎn)產(chǎn)品。3。房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象影響。視覺對消費(fèi)者的購房意愿有著直接的影響，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)利用視覺優(yōu)勢，來獲取消費(fèi)者的關(guān)注，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立良好的視覺形象，保證視覺形象的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性，視覺形象對消費(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生了重要的作用，會(huì)引發(fā)消費(fèi)者的聯(lián)想和引起消費(fèi)者的注意，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象感情上的認(rèn)同，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的忠誠度。
三、客戶消費(fèi)心理營銷策略的制定
1�？蛻粝M(fèi)心理的產(chǎn)品策略。以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品策略，要求運(yùn)用發(fā)展的眼光去看待消費(fèi)者的消費(fèi)需求，要讓消費(fèi)者感受到所購買的房產(chǎn)相較于其它同類產(chǎn)品擁有更高的使用價(jià)值。盡量去滿足消費(fèi)者的購買心理，加強(qiáng)對消費(fèi)者營銷策略的規(guī)范。消費(fèi)者的購房習(xí)俗是長期形成的，并且在短時(shí)間內(nèi)難以改變，需要建立在消費(fèi)者價(jià)值與規(guī)范心理的基礎(chǔ)上，激發(fā)消費(fèi)者的購買意愿，達(dá)到售房的目的。
2。客戶消費(fèi)心理的價(jià)格策略。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格是消費(fèi)者購房首選的條件，也是房地產(chǎn)銷售中較為敏感的因素，直接關(guān)系著消費(fèi)者的購房意愿。當(dāng)前，我國的房產(chǎn)銷售中，最常見的房地產(chǎn)價(jià)格策略，是依據(jù)消費(fèi)者的需求和市場競爭價(jià)格來制定的，需要以消費(fèi)者為導(dǎo)向，消費(fèi)者下完房產(chǎn)的價(jià)格越低越好，質(zhì)量越高越高。在制定購房策略時(shí)，需要滿足消費(fèi)者的價(jià)值心理，要結(jié)合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設(shè)置不同的茶幾，考量價(jià)格策略和價(jià)格體系，制定出合理的價(jià)格策略標(biāo)準(zhǔn)，滿足消費(fèi)者的情感心理需求。3�？蛻粝M(fèi)心理的銷售渠道策略。消費(fèi)者的心理與營銷策略之間存在較大的聯(lián)系，影響著房產(chǎn)銷售工作的順利實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定產(chǎn)品策略和價(jià)格策略，確保房產(chǎn)銷售工作的順利開展。如果房產(chǎn)行業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，企業(yè)無需制定出合理的消費(fèi)者營銷策略，企業(yè)要想節(jié)約營銷成本，可以通過建立銷售團(tuán)隊(duì)的形式直接進(jìn)行房產(chǎn)銷售，對銷售人員的營銷能力要求不高。如果房產(chǎn)營銷處于供大于求的現(xiàn)象，對團(tuán)隊(duì)營銷能力的要求較高，需要培養(yǎng)大量的房產(chǎn)營銷人員，來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結(jié)語
消費(fèi)者的消費(fèi)心理直接影響著營銷策略的制定，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得良好的銷售效果，必須要對客戶消費(fèi)心理進(jìn)行研究，制定出合理的營銷策略，從產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和銷售渠道三個(gè)方面進(jìn)行研究，讓消費(fèi)者得到心理上的滿足，以便得到更多目標(biāo)群體和目標(biāo)用戶的認(rèn)同和接受。房產(chǎn)銷售者應(yīng)意識到房產(chǎn)銷售策略的重要性，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉菲。消費(fèi)心理與房地產(chǎn)營銷策略之間的關(guān)聯(lián)分析[J]。企業(yè)技術(shù)開發(fā)，20xx，28：70—71+78。
[2]王學(xué)娟，王海燕。基于消費(fèi)心理的吉林省房地產(chǎn)營銷策略研究[J]。企業(yè)技術(shù)開發(fā)，20xx，28：76—78。
[3]陳秋琨。消費(fèi)心理與房地產(chǎn)營銷策略的互動(dòng)機(jī)制研究[J]。中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），20xx，06：149—150。
[4]肖凡�；谙M(fèi)心理的房地產(chǎn)營銷策略分析[J]�？萍寂c創(chuàng)新，20xx，08：38。
房地產(chǎn)論文 篇3
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)愈來愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時(shí)市場競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大形勢下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運(yùn)行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出解決問題的相關(guān)對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，也是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì)全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟(jì)和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的。近年來，受高額利潤的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國家相繼出臺(tái)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺(tái)限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤，不僅要“開源”，進(jìn)行市場的開拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預(yù)測、分析、核算與控制入手，從而加強(qiáng)企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責(zé)任成本體系和成本考核體系著重入手；進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，以鼓勵(lì)先進(jìn)、督促落后，調(diào)動(dòng)各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競爭力不斷增強(qiáng)；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題
�。ㄒ唬┏杀竟芾硪庾R淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營運(yùn)過程中實(shí)施成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，工程的招標(biāo)、采購、施工，以致后來項(xiàng)目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對項(xiàng)目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒有把成本的控制貫穿于整個(gè)過程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業(yè)意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。
�。ǘ┤狈ο冗M(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)營情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標(biāo)，甚至不能更好的選擇和運(yùn)用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導(dǎo)致最終不能完成企業(yè)自身需要達(dá)到的目標(biāo)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告來制定成本。而由于財(cái)務(wù)人員知識體系的局限性，使得出具的報(bào)告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。
�。ㄈ┏杀究刂企w系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，根據(jù)成本計(jì)劃具體制定材料購買、施工時(shí)間等，對實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計(jì)劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來不小的障礙�；蛘哂行┓康禺a(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行中卻形同虛設(shè)，并沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
�。ㄋ模┴�(cái)務(wù)管理體系不健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門不僅要處理企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財(cái)務(wù)人員因思想、素養(yǎng)及培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的.實(shí)施。因此在對專業(yè)知識的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運(yùn)營效率低下，整體管理水平落后的問題。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策
�。ㄒ唬⿲�(shí)行財(cái)務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競爭的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財(cái)務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計(jì)算方法，從而計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。
�。ǘ┘訌�(qiáng)核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目來說，成本核算是對該項(xiàng)目所發(fā)生的全部支出，運(yùn)用一定的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強(qiáng)其對成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過程中出現(xiàn)費(fèi)用虛增的情況。正確實(shí)施成本監(jiān)督對于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著國家政策及市場環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應(yīng)充分權(quán)衡某個(gè)項(xiàng)目或工程能為企業(yè)帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)成本法充分運(yùn)用到企業(yè)的成本管理中去，在目標(biāo)成本管理過程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費(fèi)用最小化和利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項(xiàng)目開發(fā)之前就要做好成本預(yù)測，對未來的成本水平及其發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對項(xiàng)目運(yùn)營過程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)訂目標(biāo)及工程實(shí)際情況對成本預(yù)算進(jìn)行必要的修訂。
�。ㄈ┩晟破髽I(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，把成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對成本控制人員的工作更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)對成本控制的重視程度，加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的全過程控制。現(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經(jīng)歷著從成本核算到成本控制的轉(zhuǎn)變過程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關(guān)注企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時(shí)間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營控制而轉(zhuǎn)向基于企業(yè)的長期戰(zhàn)略管理�，F(xiàn)代成本管理的本質(zhì)是“基于價(jià)值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來源于價(jià)值鏈分析。
（四）完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系，避免因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過程財(cái)務(wù)，建立成本控制機(jī)制，以避免因成本控制不當(dāng)導(dǎo)致錯(cuò)誤的管理決策。從企業(yè)整體來說，該體系的完善程度、運(yùn)行是否合理，涉及企業(yè)的各個(gè)部門，并直接關(guān)系到成本責(zé)任制度的推行。因此，應(yīng)建立一個(gè)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個(gè)企業(yè)的成本管理應(yīng)以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開展及運(yùn)營模式為基礎(chǔ)，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)過程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結(jié)合自身能力和發(fā)展目標(biāo)，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應(yīng)用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應(yīng)市場發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉良娣.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題與對策研究[J].知識經(jīng)濟(jì),20xx(02):108-109.
[2]李小敏.全成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用[J].財(cái)會(huì)通訊,20xx(08):55-57.
[3]任宏,寇勝彪,葉貴,何強(qiáng).房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任成本管理研究[J].工程管理學(xué)報(bào),20xx,27(06):117-121.
房地產(chǎn)論文 篇4
我國的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員普遍素質(zhì)較低，有的是關(guān)系戶，有的是沒有接受過正規(guī)會(huì)計(jì)專業(yè)知識訓(xùn)練的人員，這些人即使是能遵守會(huì)計(jì)法規(guī)，也難免出現(xiàn)原理性和操作性的失誤；還有很多會(huì)計(jì)人員為了迎合上級，使會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，也加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度。
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制分為內(nèi)部和外部兩種，內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，決定會(huì)計(jì)人員的薪酬，也會(huì)直接影響企業(yè)的.決策。加之，外部監(jiān)督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)，這些都或多或少地導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到收益往往需要很長的過程，在項(xiàng)目的不同階段利潤波動(dòng)很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是不同于一般企業(yè)的。
房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響因素：
1收入確認(rèn)：一般的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會(huì)計(jì)人員需要針對房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時(shí)確認(rèn)收入對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性有很大影響。
2成本、費(fèi)用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價(jià)存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來款項(xiàng)：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過往來款項(xiàng)來協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會(huì)出現(xiàn)兩種請康影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費(fèi)：房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認(rèn)成本及預(yù)付應(yīng)付款項(xiàng)，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。
5資產(chǎn)確認(rèn)：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間跨度較大，如果不提供準(zhǔn)確信息，相關(guān)部門是很難進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定的。
提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對策
1要提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項(xiàng)，會(huì)計(jì)人員就必須具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會(huì)計(jì)人員參加會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，還要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)公允。
2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項(xiàng)，比如說預(yù)提賬款、開發(fā)費(fèi)用攤銷、會(huì)計(jì)期間選擇等等，還沒有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的實(shí)效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能避免會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。
3要加強(qiáng)完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定。既要適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架和內(nèi)容去制定我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則框架和內(nèi)容，尤其是新興行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有這樣才能時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)告適應(yīng)全球化競爭的要求。
4完善項(xiàng)目工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引。由于不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。近幾年來，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些條例也得到了改進(jìn)，旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度。
綜上所述，只有建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的規(guī)范化和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文 篇5
以大數(shù)據(jù)及消費(fèi)心理為視角，結(jié)合房地產(chǎn)營銷模式現(xiàn)狀，探討了計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的構(gòu)建問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷具有一定借鑒意義。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快城市化進(jìn)程及帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用。利用大數(shù)據(jù)及信息技術(shù)實(shí)行互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式則具有鮮明的時(shí)代特征，同時(shí)針對消費(fèi)心理并實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效率，降低企業(yè)的營銷投入成本，有效改善和彌補(bǔ)傳統(tǒng)營銷模式的短板與不足。
一、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式現(xiàn)狀
(一)離線商務(wù)營銷模式：以互聯(lián)網(wǎng)為依托，將房地產(chǎn)營銷模式中的價(jià)格、服務(wù)和預(yù)訂等信息以線下的形式傳遞給經(jīng)營商店，并由此推動(dòng)給線下消費(fèi)者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發(fā)展空間，極大節(jié)約營銷成本，有效提高營銷效率和質(zhì)量。
(二)社交網(wǎng)絡(luò)營銷模式：借助于新型網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)社交優(yōu)勢建立社交網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，通過消費(fèi)者與營銷人員的互動(dòng)性對消費(fèi)者進(jìn)行精準(zhǔn)定位，充分了解滿足費(fèi)者需求，具有高效的針對性、創(chuàng)新新與信譽(yù)度。
(三)大數(shù)據(jù)營銷模式：對多種網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合性分析，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，宣傳工作目標(biāo)化，該模式對行業(yè)發(fā)展走向和前景能進(jìn)行有效預(yù)測，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，獲得較高投資回報(bào)率。
二.消費(fèi)心理
消費(fèi)心理是指消費(fèi)者在消費(fèi)活動(dòng)中的心理活動(dòng)和心理特征的過程。消費(fèi)者在購買行為時(shí)，會(huì)產(chǎn)生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動(dòng)，呈現(xiàn)出一般規(guī)律的心理活動(dòng)。大多數(shù)消費(fèi)者在買房時(shí)，他們必然經(jīng)歷一個(gè)理性的和復(fù)雜的消費(fèi)決策過程：需求的認(rèn)知，信息的收集，選擇和評價(jià)，這其中消費(fèi)者購房心理占有主導(dǎo)因素�；�20xx年新浪地產(chǎn)網(wǎng)與桂房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)分析顯示，影響消費(fèi)者購房心理的主要因素包括：區(qū)位(22%)：如市區(qū)/城郊/商區(qū)等;配套設(shè)施(11%)：醫(yī)院/學(xué)校等;價(jià)格(30%)：平米售價(jià)/總房價(jià)/折扣/增值潛力等;房屋質(zhì)量(20%)：建筑質(zhì)量/風(fēng)格/戶型/朝向采光等;環(huán)境(9%)：綠化/休閑設(shè)施;物業(yè)管理(3%)：服務(wù)水平/費(fèi)用等;開發(fā)商品牌(5%)：聲譽(yù)/資質(zhì)等。顯然消費(fèi)心理分布的不同對房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略具有重要影響。
三.考慮消費(fèi)心理的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式構(gòu)建
(一)發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢優(yōu)化營銷資源：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，對行業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化合理配置實(shí)現(xiàn)高效整合，并根據(jù)消費(fèi)者心理制定針對性調(diào)研方案，發(fā)展?jié)撛谑袌鱿M(fèi)者，并建立高效暢通的互聯(lián)網(wǎng)溝通交流機(jī)制，根據(jù)反饋信息將潛在消費(fèi)者進(jìn)行專業(yè)化分類歸檔。
(二)針對消費(fèi)心理拓寬營銷渠道：充分調(diào)研消費(fèi)者心理，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)拓寬房地產(chǎn)營銷渠道，利用多元化銷售途徑調(diào)節(jié)企業(yè)和消費(fèi)者在需求、空間結(jié)構(gòu)等方面矛盾，從實(shí)際供求情況出發(fā)，以最小成本為消費(fèi)者提供服務(wù)。
(三)以互聯(lián)網(wǎng)為依托進(jìn)行多元化推廣：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)方便快捷、受眾人群廣泛的特點(diǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)作為企業(yè)發(fā)布營銷信息的重要場所，將互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣手段與傳統(tǒng)化推廣手段有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化與不同心理的消費(fèi)者之間溝通交流，以分享網(wǎng)站等形式推廣品牌，擴(kuò)大受眾數(shù)量。
(四)以消費(fèi)心理為依據(jù)制定合理營銷價(jià)格：從消費(fèi)者心理和市場需求的實(shí)際情況出發(fā)，制定有針對性、合理性和科學(xué)性營銷價(jià)格，充分發(fā)揮市場在資源配置中基礎(chǔ)性作用，充分發(fā)揮消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷定價(jià)模式中的主導(dǎo)地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價(jià)格。
四.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式具體措施
(一)加強(qiáng)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫建設(shè)
實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)營銷，最根本的是消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫的建立和消費(fèi)者行為的分析。企業(yè)需要以多種方式獲取消費(fèi)者信息。在線網(wǎng)站是最直接訪問網(wǎng)絡(luò)上的互動(dòng)信息流，網(wǎng)上活動(dòng)實(shí)名用戶注冊、互動(dòng)媒體等形式的互動(dòng)可以增加到消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫。企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫的進(jìn)一步挖掘和分析消費(fèi)者行為信息，如消費(fèi)者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機(jī)的頻率，時(shí)間，以確定他們的需求，提供數(shù)據(jù)支持，制定精準(zhǔn)營銷策略。
(二)加強(qiáng)交流途徑多元化管理：1、加強(qiáng)建設(shè)跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端等資源，以增強(qiáng)購房意向。搜索引擎為企業(yè)推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造了巨大的商機(jī)，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布信息提供了一個(gè)極好的平臺(tái)，而且還提高了用戶的`參與意識，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)營銷和口碑營銷。2、加強(qiáng)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)聚合平臺(tái)。首先，收集國內(nèi)主流的房地產(chǎn)開發(fā)商，利用3D技術(shù)全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設(shè)并完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息。第二，提高用戶搜索的準(zhǔn)確性，精準(zhǔn)整合房產(chǎn)戶型、價(jià)格、地理位置等，滿足消費(fèi)者的相關(guān)檢索心理，提供高效、準(zhǔn)確的檢索結(jié)果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等不同地段，根據(jù)消費(fèi)者的心理和購買頻率進(jìn)行合理的分配和廣告宣傳，達(dá)到開發(fā)商房產(chǎn)信息高效推廣的目的。3、加快移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序的開發(fā)。對于消費(fèi)者來說，移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序?qū)崿F(xiàn)了消費(fèi)者高效便利了解房地產(chǎn)信息、參與企業(yè)互動(dòng)的目的。對于企業(yè)來說，房地產(chǎn)移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序不僅為企業(yè)帶來更多的潛在買家，同時(shí)是企業(yè)獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺(tái)。
(三)加強(qiáng)線上線下結(jié)合，提升用戶轉(zhuǎn)化率：1、在線整合資源，提供便捷服務(wù)。首先充分了解網(wǎng)上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨(dú)家代理等增值服務(wù)。其次，向開發(fā)商爭取折扣，為消費(fèi)者提供優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多樣化的購買方式，通過團(tuán)購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費(fèi)者的購買欲望。2、線下優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，增加看房體驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)的特殊屬性，房產(chǎn)營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗(yàn)。一方面，企業(yè)要保護(hù)消費(fèi)者的利益，選擇優(yōu)質(zhì)的線下開發(fā)商及專業(yè)的物業(yè)顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗(yàn)活動(dòng)，以吸引消費(fèi)者的關(guān)注，增加消費(fèi)體驗(yàn)。
(四)加強(qiáng)增值服務(wù)與反饋機(jī)制建設(shè)：1、加強(qiáng)增值服務(wù)。一方面，通過開發(fā)手機(jī)應(yīng)用程序，匯聚共同地點(diǎn)和興趣的業(yè)主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準(zhǔn)的項(xiàng)目宣傳，客戶維護(hù)等互動(dòng)服務(wù);另一方面，企業(yè)應(yīng)整合社區(qū)資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區(qū)為中心的新型商圈。2、創(chuàng)建用戶反饋機(jī)制。建立完善的用戶反饋機(jī)制，時(shí)刻與用戶互動(dòng)了解用戶意見，根據(jù)分類、記錄等來改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)。主動(dòng)處理客戶投訴，以良好的態(tài)度、及時(shí)的行動(dòng)來解決消費(fèi)者的問題，提高客戶滿意度。
五、結(jié)束語
現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展為互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式展提供了廣闊空間，而考慮消費(fèi)心理需求則進(jìn)一步貼合市場實(shí)際，在模式的構(gòu)建和發(fā)展過程既要重要充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，又要充分把握消費(fèi)者心理，才能制定合理化營銷策略，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)論文 篇6
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程項(xiàng)目；精細(xì)化管理；策略
房地產(chǎn)開發(fā)是符合大眾生活需求的，項(xiàng)目的精細(xì)化管理工作是必不可少的，在管理的過程中也要有一個(gè)系統(tǒng)性的并且科學(xué)合理的管理制度，管理的規(guī)則要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作情況制定，并且要進(jìn)行全方位的管理，目的是為了提升項(xiàng)目管理的效率。還需要在項(xiàng)目管理的過程中及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的最大化。房地產(chǎn)的市場競爭是非常嚴(yán)重的，精細(xì)化管理工作能夠讓越來越多的員工重視房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目管理觀念，就一定要建立一個(gè)科學(xué)合理的管理制度和觀念，強(qiáng)化精細(xì)化管理模式在項(xiàng)目管理中的實(shí)踐作用，在一定基礎(chǔ)之上去提升管理人員的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供理論依據(jù)。
1、國家房地產(chǎn)調(diào)控政策及影響
1、1現(xiàn)如今國家房地產(chǎn)政策及調(diào)控
我國房地產(chǎn)調(diào)控要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是平衡總體與供給之間協(xié)調(diào)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上讓房地產(chǎn)企業(yè)與國民企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展保持均衡，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展要與社會(huì)保持密切關(guān)聯(lián)。在此前提下，房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該采取經(jīng)濟(jì)手段或者法律手段和行政手段，在這個(gè)過程中最重要的是調(diào)節(jié)市場的杠桿，此內(nèi)容要結(jié)合經(jīng)濟(jì)層面和社會(huì)層面［1］。根據(jù)相關(guān)管理單位規(guī)定，多地區(qū)二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個(gè)百分比，但是很多地區(qū)的相關(guān)部門并沒有重視此項(xiàng)條例，而且更有甚者不斷刺激房價(jià)飆升。通過一系列的政策調(diào)控工作，讓上述情況有所緩解，嚴(yán)格明確貸款比例，并且把主體分為了四個(gè)側(cè)重點(diǎn)；即一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。
1、2調(diào)控下的整體市場反應(yīng)
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場調(diào)控之后，所有地產(chǎn)在銷售方面明顯有回升趨勢，這種回升趨勢依然處于持續(xù)狀態(tài)中，無論是商品房還是住宅，都同比以往增長一定的百分點(diǎn)，調(diào)控政策出臺(tái)以后受到末班車效應(yīng)的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現(xiàn)火爆局面。經(jīng)歷幾個(gè)月的洗禮，交易房的趨勢處于平穩(wěn)狀態(tài)里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場進(jìn)行了集中釋放并且得以平復(fù)，尤其在各地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)后，各地市場普遍回歸平靜，市場成交量明顯回落。房市后續(xù)溫和回升，房價(jià)持續(xù)上漲；也導(dǎo)致了全國多地房地產(chǎn)企業(yè)交易量的下降，末班車效應(yīng)明顯有了差距�；诖司徛厣厔�，自實(shí)施調(diào)控以來的指數(shù)高點(diǎn)，且有繼續(xù)緩慢上揚(yáng)的趨勢�？梢哉f，調(diào)控下的房地產(chǎn)市場除了末班車效應(yīng)催生的火爆局面外，基本維持正�；厣齽蓊^，市場行情緩步趨向平穩(wěn)，受調(diào)控的影響實(shí)在有限。
2、工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理特征
2、1高效性
隨著時(shí)代的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項(xiàng)目的復(fù)雜性，存在大量的資質(zhì)證書，流程數(shù)據(jù)，進(jìn)度款支付，工程變更等資料。構(gòu)建了各式各樣的總賬和分類歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時(shí)，利用網(wǎng)絡(luò)和無紙辦公，可以清除過去紙質(zhì)文件流通的諸多障礙，加快工程項(xiàng)目的落實(shí)。越來越多的房地產(chǎn)公司開發(fā)了自己的企業(yè)門戶網(wǎng)站，通過信息共享在網(wǎng)站上上傳各種公告事項(xiàng)、會(huì)議、程序等，并通過工程項(xiàng)目的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，體現(xiàn)出精細(xì)化管理的效率，排除安全隱患。
2、2專業(yè)性
在以前，房地產(chǎn)公司通常被認(rèn)為是朝南的，只負(fù)責(zé)分配資金。項(xiàng)目的建設(shè)是由參與單位完成的。如今，隨著建設(shè)項(xiàng)目的五方終身責(zé)任制度的實(shí)施，越來越多的房地產(chǎn)公司開始關(guān)注改善自己的項(xiàng)目管理水平，可行性也得到了顯著改善。房地產(chǎn)公司不再只是拿錢了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術(shù)，在完成記錄和文件傳輸?shù)确矫�，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目的各個(gè)階段都實(shí)施了改進(jìn)管理，并發(fā)揮了重要作用，使項(xiàng)目能夠有序運(yùn)行。體現(xiàn)了項(xiàng)目管理的專業(yè)性。
2、3嚴(yán)苛性
包括房地產(chǎn)公司在內(nèi)的建筑行業(yè)通常具有相對較低的學(xué)術(shù)資格，因此意識形態(tài)比較隨意。然而，工程不應(yīng)該是草率的。因此，房地產(chǎn)公司改善管理的行為和意識，制定行為準(zhǔn)則來管理項(xiàng)目，并明確有關(guān)人員的工作職責(zé)。此外，通過獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制對工作內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，可以改善管理。項(xiàng)目管理人員可以按照每個(gè)參與部門的要求，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目制定管理規(guī)范，這樣他們就可以根據(jù)嚴(yán)格管理和細(xì)致管理的規(guī)范和指導(dǎo)原則來管理和執(zhí)行項(xiàng)目，體現(xiàn)了精細(xì)化管理的嚴(yán)苛性。
3、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的相關(guān)措施
3、1建立完善制度
一個(gè)完善的管理制度是任何一家企業(yè)可持續(xù)發(fā)展根本，它發(fā)揮的作用是至關(guān)重要的，所以工程的管理人員一定要對工程的管理制度有一定把控能力；在企業(yè)自身建立規(guī)章制度的'同時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行制定，要符合企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)，并且還要對企業(yè)的施工項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)審和外審相互結(jié)合的審核模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度建立來說，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層也要參加進(jìn)去；管理人員要與領(lǐng)導(dǎo)層共同進(jìn)行制度的設(shè)定，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，遇到問題了還要及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對相關(guān)問題進(jìn)行合理解決后在履行合約內(nèi)容，還要全方位掌控工程的進(jìn)度；后勤保障也是必不可少的項(xiàng)目建設(shè)，后勤保障要與工作人員的實(shí)際要求方面出發(fā)，要有一套完善的獎(jiǎng)懲制度，用相對應(yīng)的制度去調(diào)動(dòng)人員的積極性。
3、2對管理模式的創(chuàng)新
隨著工程項(xiàng)目的施工技術(shù)不斷更新，傳統(tǒng)的管理模式是順應(yīng)不了現(xiàn)代化的工程項(xiàng)目的，目的是為了更好地適應(yīng)新發(fā)展；房地產(chǎn)管理部門要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行針對性的創(chuàng)設(shè)活動(dòng)，要對各部門進(jìn)行精細(xì)劃分，精細(xì)化的拆分會(huì)充分發(fā)揮集體的力量，這樣會(huì)讓管理人員的更加地服務(wù)于工程項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場的管理也要進(jìn)行精細(xì)化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎(chǔ)之上，還要讓第三方來進(jìn)行檢查，施工的質(zhì)量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀性與規(guī)范性。
4、結(jié)論
綜上所述，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都對工程項(xiàng)目的管理工作進(jìn)行了充分重視，也能夠正確地意識到項(xiàng)目工作的價(jià)值和意義；在日常的管理工作中，我們相對應(yīng)的管理人員一定要對工程的各個(gè)方面進(jìn)行合理把控，并且做出不斷的合理調(diào)整和細(xì)化分析；同時(shí)，通過全面強(qiáng)化管理人員的管理水平，以此來達(dá)到工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理，多方位為房地產(chǎn)企業(yè)做考慮，提高建筑的質(zhì)量，減少安全隱患的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)
�。�1］黃斐然。精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目中的應(yīng)用［J］。住宅與房地產(chǎn)，20xx（30）：101，115。
�。�2］彭暉。精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用研究［D］。天津：天津大學(xué)，20xx。
作者：葉藝聰單位：福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司
房地產(chǎn)論文 篇7
摘要：合同管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范工作力度以及提升成本控制工作力度的過程中起到的作用是較為重要的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程控制工作施行的過程中占據(jù)的地位是較為重要的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平高低和合同管理工作之間呈現(xiàn)出來的相互關(guān)系是較為密切的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)流程中占據(jù)的地位是較為重要的，和房地產(chǎn)企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益之間有著較為密切的相互關(guān)系，筆者主要針對提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度進(jìn)行分析，并提出提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作力度的過程中應(yīng)當(dāng)使用的措施，以期今后相關(guān)的工作人員對這個(gè)問題進(jìn)行研究的時(shí)候起到一定程度的借鑒作用，最終在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過程中做出一定的貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；成本控制
合同管理指代的是企業(yè)將自身當(dāng)成是當(dāng)事人依法開展相關(guān)的合同訂立、履行以及轉(zhuǎn)讓等一系列工作的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和合作企業(yè)之間施行的經(jīng)濟(jì)往來措施，一般情況之下使用到的是簽訂合同的措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作是一項(xiàng)復(fù)雜性和系統(tǒng)性比較強(qiáng)的工程。
一、對合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中起到的作用進(jìn)行分析
1.可以為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定程度的保證
合同隸屬于契約包含的范圍之內(nèi)，是當(dāng)事人之間依法確定、變更以及終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的過程中需要使用到的一項(xiàng)協(xié)議，合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托以及承接工作進(jìn)行的過程中需要使用到的法律依據(jù)，在施行的過程中是合同雙方需要遵循的最高行為準(zhǔn)則，在合同當(dāng)中是對雙方應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起來的義務(wù)做出的規(guī)定，對合同雙方都起到了較為重要的制約、督促以及保障作用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施行的過程中，涉及的所有活動(dòng)都是需要依據(jù)合同中的規(guī)定辦事的，在此基礎(chǔ)之上才可以保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。
2.提升合同管理工作的力度
提升合同管理工作的力度，滿足我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程向前推進(jìn)的過程中提出的客觀要求。在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過程中，不斷地強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是市場微觀主體在市場管理工作進(jìn)行的過程中發(fā)揮出來的作用，雖然說在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過程中，政府的職能被弱化了，市場主體自身的管理能力也是需要得到一定程度的提升的，以便于市場管理的要求得到滿足。承包商在建筑市場中占據(jù)主體地位，因此在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前推進(jìn)的過程中起到的作用是較為重要的。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的力度的過程中應(yīng)當(dāng)施行的措施
1.公司部門架構(gòu)中應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的人員展開合同管理工作
從事合同管理工作的人員不單單是一個(gè)檔案管理人員，與此同時(shí)也是一個(gè)精通工程、成本、財(cái)務(wù)的人員。合同管理人員自身承擔(dān)的職責(zé)不單單是針對合同展開整理、記錄以及歸檔工作，也是應(yīng)當(dāng)針對合同要素展開審核工作的。審核合同的金額是否科學(xué)合理；審核合同庫款的方式方法是否是科學(xué)合理的；審查合同中涉及的款項(xiàng)結(jié)算工作進(jìn)行的過程中需要提交的當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票是否正確；審查合同中涉及的有作用的經(jīng)濟(jì)數(shù)字是否是科學(xué)合理的。合同管理人員應(yīng)當(dāng)將合同條框中提出的'明確要求作為依據(jù)展開付款審批工作，以此為基礎(chǔ)也就可以確定下來是不是每一筆款項(xiàng)都是嚴(yán)格的依據(jù)合同條款展開支付工作的，筆者提到的這幾項(xiàng)工作在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)域中占據(jù)的地位是較為重要的。
2.構(gòu)建完善性比較強(qiáng)的合同臺(tái)賬合同管理機(jī)制
相關(guān)的工作人員針對資金支付申請展開審批的過程中，是需要將合同的具體執(zhí)行情況登記下來的，其實(shí)也就是構(gòu)建合同臺(tái)賬。一個(gè)較為完善的合同臺(tái)賬中應(yīng)當(dāng)包含的是銷售類型合同臺(tái)賬、管理類型合同臺(tái)賬以及工程類型合同臺(tái)賬。銷售類型合同臺(tái)賬主要指代的是和銷售活動(dòng)有一定相互關(guān)系的經(jīng)濟(jì)合同，其實(shí)也就是在財(cái)務(wù)中劃歸到消費(fèi)費(fèi)用領(lǐng)域中的合同。管理合同也就是在日常工作進(jìn)行的過程中使用到的和經(jīng)營管理相關(guān)的合同，其實(shí)也就是在財(cái)務(wù)賬務(wù)中劃歸到管理費(fèi)用包含的范圍之內(nèi)的合同。每當(dāng)將一筆實(shí)際付款金額支付掉之后，合同工作人員應(yīng)當(dāng)將實(shí)付金額天禧在這一次申請額度范圍當(dāng)中，以此為基礎(chǔ)也就可以對已付款金額形成全面且明確的了解。
三、結(jié)語
總而言之，合同管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域中占據(jù)的地位是較為重要的，也是防范和控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的過程中需要使用到的一項(xiàng)極為重要的措施，針對房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制工作取得的效果來說是十分重要的。在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭越發(fā)激烈的情況之下，房地產(chǎn)行業(yè)中的各個(gè)相關(guān)企業(yè)只有將合同管理工作做好的前提條件之下，才可以對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)形成有效的控制，從而也就可以在此基礎(chǔ)之上使項(xiàng)目開發(fā)投資獲得的經(jīng)濟(jì)效益水平得到一定程度的提升。
作者:瞿有亮 單位:湖北聯(lián)投小池濱江新城投資有限公司
參考文獻(xiàn)：
[1]袁意生.御海龍灣項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系構(gòu)建與實(shí)施策略研究[D].長春:吉林大學(xué),20xx.
[2]孟繁璋.房地產(chǎn)企業(yè)合同管理策略與方法——兼論合同與財(cái)務(wù)管理的融合[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),20xx(10):26-27.
[3]范戈.基于4P營銷理論下的逆市房地產(chǎn)市場營銷策略分析[D].重慶:西南財(cái)經(jīng)大學(xué),20xx.
[4]何明琴.關(guān)于如何加強(qiáng)企業(yè)合同管理的幾點(diǎn)思考[J].科技風(fēng),20xx(17):58-59.
[5]王天仁.現(xiàn)代企業(yè)管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作——關(guān)于加強(qiáng)國有企業(yè)合同管理的思考[J].中國工商管理研究,20xx(11):55-56.
房地產(chǎn)論文 篇8
摘要：房地產(chǎn)市場營銷作為房地產(chǎn)經(jīng)營中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵!
關(guān)鍵詞：市場營銷；市場機(jī)會(huì)；風(fēng)險(xiǎn)管理
1房地產(chǎn)市場營銷管理的意義
房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)就比較多，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場營銷學(xué)發(fā)展迅速，市場營銷學(xué)的進(jìn)步著實(shí)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)中，營銷風(fēng)險(xiǎn)的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場營銷的風(fēng)險(xiǎn)管理，對其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。
回避營銷風(fēng)險(xiǎn)可以節(jié)約企業(yè)成本。市場營銷風(fēng)險(xiǎn)者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風(fēng)險(xiǎn)工具，及有關(guān)的安全計(jì)劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的形成和成因
從實(shí)質(zhì)上分析，市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場環(huán)境的客觀因素形成的。
2.1房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素成因
1企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場營銷觀念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則。現(xiàn)代市場營銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場需求組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對過剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者***的行為。企業(yè)營銷觀念錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為錯(cuò)誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
2企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。
3企業(yè)營銷管理者和營銷人員不了解市場規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。
在市場經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競爭環(huán)境，長期以來形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營銷活動(dòng)違反了市場規(guī)則規(guī)范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。
4企業(yè)缺乏處理市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營銷風(fēng)險(xiǎn)后，由于缺乏處理營銷風(fēng)險(xiǎn)的'經(jīng)驗(yàn)和知識，風(fēng)險(xiǎn)就不能被及時(shí)控制并化險(xiǎn)為夷。
2.2房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)的客觀成因
市場營銷活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場營銷的風(fēng)險(xiǎn)。對此類原因，企業(yè)必須加以研究。
1市場需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場營銷風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的首要因素。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國企業(yè)所面對的市場需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個(gè)性化需求演進(jìn)。
2經(jīng)濟(jì)形勢與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場營銷風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來，我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢可以說發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國經(jīng)濟(jì)的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢看，各國經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)絡(luò)度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國家的經(jīng)濟(jì)形勢的變化，也導(dǎo)致其他國家的經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化。
3房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的種類
3.1內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理
企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機(jī)制、企業(yè)營銷政策、營銷體系、營銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場營銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，沒有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對提高公司內(nèi)部營銷風(fēng)險(xiǎn)管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：
1風(fēng)險(xiǎn)管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險(xiǎn)管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險(xiǎn)的意識等一系列問題的思想理念的強(qiáng)化。
2部門權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。
3制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評價(jià)、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行精細(xì)化管理。
3.2市場監(jiān)控的風(fēng)險(xiǎn)管理
市場唯一不變的法則，就是市場永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場的當(dāng)前情況的同時(shí)，關(guān)注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監(jiān)控。把握好市場變化的法則，預(yù)測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準(zhǔn)確分析。
1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統(tǒng)，對市場及時(shí)監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。
2建立風(fēng)險(xiǎn)評估工具。風(fēng)險(xiǎn)評估技術(shù)需要利用眾多資料來比對，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險(xiǎn)評估工具。
3有效的監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)管理是隨著時(shí)間而變化的，原來有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對可能對現(xiàn)在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對市場政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和資料分析。
3.3產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理
產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)品在市場上處于不適銷對路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品市場定位風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品牌風(fēng)險(xiǎn)等。產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。
4市場營銷風(fēng)險(xiǎn)管理的控制
在房地產(chǎn)營銷過程中，不論哪種風(fēng)險(xiǎn)都必須有針對性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，系統(tǒng)性、全域性性對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評估：
1提高風(fēng)險(xiǎn)意識，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中。將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識和管理措施。
2建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
3建立高效的風(fēng)險(xiǎn)管理資訊系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時(shí)間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)路來建立風(fēng)險(xiǎn)資訊管理系統(tǒng)。
4建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。事先對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，并對可能發(fā)生的損失有足夠的估計(jì)，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險(xiǎn)，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而作出處理風(fēng)險(xiǎn)的正確決策。充分認(rèn)識和掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，合理安排專案管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險(xiǎn)專案的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，或降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評估。
5總結(jié)
總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)、要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大回報(bào)、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，就必須識別所有重大的風(fēng)險(xiǎn)，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，通過完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
房地產(chǎn)論文 篇9
一、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題的對策
(一)明確成本核算對象
在明確成本合算的對象時(shí)，必須充分考慮開發(fā)工程的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、裝修、用途、施工隊(duì)伍等多種因素，合理的歸集和分配費(fèi)用來確定費(fèi)用承擔(dān)者。必須要以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或獨(dú)立的施工圖中所列的單項(xiàng)開發(fā)工程進(jìn)行成本核算；如果是屬于結(jié)構(gòu)類型大致相同的群體性開發(fā)項(xiàng)目，并且在同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、由同一施工隊(duì)施工，可以合并成為一個(gè)成本核算對象；對個(gè)別規(guī)模較大、建設(shè)工期較長的工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域或部分劃分成本核算對象。例如，在同一個(gè)工程項(xiàng)目中包括公寓、裙樓和寫字樓的建筑，由于它們之間的功能不同所以在設(shè)計(jì)上也會(huì)不同，進(jìn)而使得建筑成本存在很大差異。對于這種情況，如果不進(jìn)行單獨(dú)核算，就會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上平均化，使得成本與收入不能配比。
(二)準(zhǔn)確地歸集和分配成本的費(fèi)用
一般而言，房地產(chǎn)工程巨大，成本核算的對象也比較多，只有采用一定的方法進(jìn)行分配，接著間接地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集處理，這樣做出來的效果才更能符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也降低了問題的發(fā)生率。對于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的處理，可以先按照基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的發(fā)生原因并結(jié)合一定的規(guī)則進(jìn)行分配，盡可能保證分配的公正、公平。對于土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用的處理必須按照土地的實(shí)際面積來處理，給予合適的補(bǔ)償費(fèi)用，盡可能從企業(yè)的角度出發(fā)，但是要保障土地所有者的'相關(guān)權(quán)益，充分考慮分配的成本在企業(yè)核算范圍之內(nèi)的承受能力。
(三)合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)賬簿
會(huì)計(jì)科目的劃分是進(jìn)行會(huì)計(jì)賬簿核算的前提。房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)成本，必須事先經(jīng)過嚴(yán)密地考察，認(rèn)真審查之后確定相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。只有會(huì)計(jì)科目設(shè)置的準(zhǔn)確，會(huì)計(jì)賬簿才有意義。對于開發(fā)成本項(xiàng)目，與此有關(guān)的科目不宜設(shè)置太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，尤其是單筆發(fā)生的費(fèi)用，盡可能將其合并處理，這有有利于后期成本費(fèi)用的處理。如果發(fā)生的金額較大，并且總是經(jīng)常性的發(fā)生，對于這種情況應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，避免在后期的處理過程中產(chǎn)生更多不必要的問題。
二、借款費(fèi)用處理中遇到的問題
在房地產(chǎn)中發(fā)生的借款費(fèi)用，一般都是企業(yè)為了經(jīng)營活動(dòng)需要承擔(dān)的與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，這其中包括有長期、短期的借款利息。在借款中產(chǎn)生的各類利息一般都是與債券相關(guān)折價(jià)和溢價(jià)攤銷等費(fèi)用、借款時(shí)發(fā)生的輔助費(fèi)用有關(guān)。但是如果這些產(chǎn)生的利息沒有正確地處理，則必然影響整個(gè)房地產(chǎn)工程的正常收益。在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—借款費(fèi)用》規(guī)定,“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額,在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下,應(yīng)當(dāng)予以資本化�！睆倪@條準(zhǔn)則中我們可以知道與房地產(chǎn)開發(fā)過程有關(guān)的借款費(fèi)用并沒有涉及在準(zhǔn)則范圍之內(nèi)，因此要做好借款費(fèi)用的處理，還需要處理各方面的問題。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)周期比較長、運(yùn)營的資本比較大，風(fēng)險(xiǎn)也大，如果將開發(fā)過程中的借款費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，那么開發(fā)成本必然會(huì)受到影響，開發(fā)成本的核算就不準(zhǔn)確。
三、借款費(fèi)用處理的建議
對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費(fèi)用處理，應(yīng)將其資本化處理。對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的借款，借款的原因必然與開發(fā)過程中的某種項(xiàng)目有著必然的聯(lián)系，是由于某種項(xiàng)目而發(fā)生的借款，因此借款費(fèi)用也可也作為項(xiàng)目成本的間接費(fèi)用。對于借款費(fèi)用的具體處理方法，以下將具體分析。
(一)確定借款資本化的開始時(shí)間
對于開發(fā)過程中產(chǎn)生的每一筆借款費(fèi)用，都應(yīng)該由相關(guān)人員記錄好，這樣在后續(xù)的處理時(shí)可以做到有據(jù)可循。如果應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，是為了特定的房產(chǎn)項(xiàng)目而使用的，此時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)將其資本化處理。比如獲取的土地是為了項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并且將其應(yīng)用于后續(xù)的構(gòu)建、準(zhǔn)備活動(dòng)，與后期的施工活動(dòng)是一樣的，這期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用就可以將其資本化處理。而如果土地并不是為了特定的項(xiàng)目而使用的，那么由此而產(chǎn)生的借款費(fèi)用不應(yīng)該將其納入資本化資產(chǎn)范圍。例如獲取的土地并不為了經(jīng)營活動(dòng)，而只是單純地為了將購買的土地作為一種儲(chǔ)備對象而購入，在此期間產(chǎn)生的借款費(fèi)用則不能采用資本化的方式處理。
(二)多個(gè)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化分?jǐn)?/p>
在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)的項(xiàng)目往往不止一個(gè)，經(jīng)常性地涉及到很多的項(xiàng)目。對于這些不同項(xiàng)目的借款費(fèi)用分配，必須按照合理的方法，一定的原則進(jìn)行分配。當(dāng)開發(fā)過程中同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，與此有關(guān)的借款費(fèi)用也是迅速增加，為了進(jìn)一步提高資金的使用效率，對于每一個(gè)項(xiàng)目的借款費(fèi)用都要進(jìn)行合理分配。面對實(shí)際情況，每一個(gè)項(xiàng)目的支出并不一定屬于每一筆貸款，換句話說，每筆不同的借款費(fèi)用與項(xiàng)目支出之間存在較大的交叉現(xiàn)象，對于這種情況，多個(gè)項(xiàng)目之間之間進(jìn)行借款費(fèi)用的分?jǐn)偙厝粫?huì)影響到整體的會(huì)計(jì)損益，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在現(xiàn)有的情況下，我們應(yīng)該按照每一期的實(shí)際支出比例將一定時(shí)期內(nèi)所發(fā)生的利息進(jìn)行分?jǐn)�，這樣的做法相比而言是比較合理的，同時(shí)也能夠體現(xiàn)出利息分?jǐn)偱c資金使用相配比的原則。
四、結(jié)束語
現(xiàn)如今，各行各業(yè)之間的競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場的競爭也一樣。做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本核算，明確成本核算的對象，及時(shí)處理好在開發(fā)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)借款費(fèi)用，是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要手段。
房地產(chǎn)論文 篇10
1我國工程項(xiàng)目采購管理存在的現(xiàn)狀
對于我國工程項(xiàng)目來說，由于工程項(xiàng)目的不同，采購流程也具有差異性，主要在采購的方式、采購的來源以及采購的對象等細(xì)節(jié)上表現(xiàn)出來。從整體來說，采購流程如下：
�。�1）完成項(xiàng)目施工方案設(shè)計(jì)后，房地產(chǎn)企業(yè)的材料員要按照項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃和材料的清單，對總計(jì)劃以及分計(jì)劃的采購部門進(jìn)行材料需求的制定。
�。�2）采購員要按照材料的計(jì)劃，采取議標(biāo)或者公開招標(biāo)的方式來確定材料的供應(yīng)商。
�。�3）在供應(yīng)商確定后，房地產(chǎn)企業(yè)要與供應(yīng)商進(jìn)行采購合同的簽訂，根據(jù)合同的內(nèi)容，要提醒供應(yīng)商及時(shí)的交貨。另外，當(dāng)貨運(yùn)送到工地后，就需要房地產(chǎn)企業(yè)派代表或者專業(yè)的工作人員同監(jiān)理工程人員對貨物的質(zhì)量、數(shù)量進(jìn)行驗(yàn)收工作。
�。�4）在確保貨物合格后，供應(yīng)商就要求買方開具發(fā)票并付款。
2傳統(tǒng)采購管理模式的特點(diǎn)、缺點(diǎn)
�。�1）典型的非對稱信息。對于傳統(tǒng)采購管理來說，首先考慮的就是選擇供應(yīng)商的問題。一般情況下，在進(jìn)行采購時(shí)，需要在多個(gè)競爭性的供應(yīng)商中選擇最好的供應(yīng)商。同時(shí)還要求采購方要保留部分的信息，供應(yīng)商獲得的信息量越多，競爭的機(jī)會(huì)就越多，這樣以來對采購方就不公平。
�。�2）質(zhì)量驗(yàn)收檢驗(yàn)的控制難度大。傳統(tǒng)的采購模式，只能使用事后把關(guān)的措施對質(zhì)量和交貨期進(jìn)行有效的控制。質(zhì)量的驗(yàn)收檢驗(yàn)是采購部門事后把關(guān)的重要工作，并且控制存在一定的難度。
�。�3）供需關(guān)系競爭大于合作。就傳統(tǒng)的采購模式而言，雙方的關(guān)系則是臨時(shí)、短期的合作關(guān)系，競爭大于合作關(guān)系。在進(jìn)行公開招標(biāo)時(shí)，較多供應(yīng)商是降低投標(biāo)的價(jià)格而中標(biāo)。供應(yīng)商為了短暫的利益，就會(huì)致使產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行一定的降低，更為嚴(yán)重的是供應(yīng)商利用市場的突變以及采購方存在的困難來實(shí)施要挾行為。
�。�4）采購周期長以及響應(yīng)用戶需求能力遲鈍。由于采購需要通過計(jì)劃收集以及公開招標(biāo)等過程，所以，采購的周期較長。另外，雙方的合作較為短暫，若存在材料的增加以及減少現(xiàn)象，供應(yīng)商不一定按照采購方的.實(shí)際需求進(jìn)行供貨，則是根據(jù)合同進(jìn)行供貨，在一定程度上就會(huì)要求對方增加費(fèi)用，使供應(yīng)方得到更多的談判籌碼，這樣就會(huì)對項(xiàng)目的工期產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。
3供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購管理的策略
采購管理作為工程項(xiàng)目管理中的一部分，工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈制約著采購管理，然而工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈包括工程項(xiàng)目內(nèi)部供應(yīng)鏈、外部供應(yīng)鏈。在個(gè)性化、多樣化的市場中，采購管理要與多變、復(fù)雜的供應(yīng)市場之間建立一種協(xié)調(diào)的物流供應(yīng)渠道，這樣以來就可以及時(shí)的進(jìn)行貨物的供應(yīng)，以此滿足客戶的需要。對于采購管理來說，則戰(zhàn)略層面的采購管理是工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈采購管理在進(jìn)行外部資源管理的過程中，企業(yè)要考慮供應(yīng)商的選擇以及戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的因素，從而可以解決采購技術(shù)存在的問題，以此來滿足采購供應(yīng)的要求，另外，要禁止只是為了滿足生產(chǎn)的供應(yīng)而尋找戰(zhàn)略伙伴。對于戰(zhàn)略層面的采購管理來說，主要有以下幾個(gè)內(nèi)容：
�。�1）材料資源的集成。目前，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場的激烈競爭以及需求的多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)要以自身的資源能力在市場的競爭中很難的進(jìn)行生存，因此，就要求工程項(xiàng)目采購管理對資源進(jìn)行集成，通過采用外部資源來增加市場的競爭。
�。�2）信息的集成、共享。對于采購管理來說，信息的集成、共享是實(shí)施供應(yīng)鏈管理的重要因素。由于供應(yīng)商對市場的控制，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過信息的集成和共享，才可以對市場需求的變化做出較迅速的反應(yīng)，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)市場存在的規(guī)律，從而確保企業(yè)的利益。
�。�3）提高房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力。提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，可以通過提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)能力來完成，對核心業(yè)務(wù)進(jìn)行培養(yǎng)和開拓。
4供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購管理的措施
（1）與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系。在供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購管理的基礎(chǔ)上，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，這樣以來房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商就會(huì)實(shí)現(xiàn)信息的共享、風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)以及共同獲得利益等。對于戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系來說，則要求雙方之間相互信任以及合作。所以，就可以體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目與外部的資源進(jìn)行集成和優(yōu)化的特點(diǎn)。戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系對采購管理兩者的作用主要有以下幾個(gè)方面：
1）供應(yīng)商。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，對整體的供應(yīng)鏈采購管理增加責(zé)任感以及利益的共享，對未來需求具有預(yù)見和控制能力。與此同時(shí)，建立長期的合作伙伴關(guān)系可以確保供應(yīng)方案設(shè)計(jì)的穩(wěn)定性。
2）采購企業(yè)。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅可以使企業(yè)對采購管理進(jìn)行更好的控制，還可以滿足采購的需求，使不必要的產(chǎn)品檢查得以有效的消除和減少。
（2）維護(hù)好合作伙伴關(guān)系。就供應(yīng)鏈上的房地產(chǎn)企業(yè)而言，基本上經(jīng)濟(jì)都是獨(dú)立的。由于一些利益和機(jī)會(huì)的誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)隱瞞一些信息，這樣就會(huì)導(dǎo)致雙方的戰(zhàn)略合作關(guān)系產(chǎn)生破壞的影響，就會(huì)破壞對方的經(jīng)濟(jì)利益。所以，采購管理要集中在雙方互相合作關(guān)系的維護(hù)方面。
5結(jié)束語
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，供應(yīng)鏈的工程項(xiàng)目采購管理是一種較新的形式，研究方法和理論還不夠完善，仍需要進(jìn)一步的改善和修正。但是，在很大的程度上，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，還可以節(jié)約采購的成本。除此之外，還體現(xiàn)了供應(yīng)鏈工程項(xiàng)目采購管理的價(jià)值所在。
房地產(chǎn)論文 篇11
摘要：近年來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，并使之成為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成為其經(jīng)營管理中的重點(diǎn)問題。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，需要對其資金進(jìn)行科學(xué)的管理。文章對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)和重要性進(jìn)行分析，并針對其中存在的問題，提出相應(yīng)的解決對策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；資金風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，國家采取一系列調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢越來越嚴(yán)峻，企業(yè)間的競爭也日益加劇。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，需要深刻認(rèn)識其資金管理中存在的問題，并采取有效的解決措施，否則就會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，其資金管理具有流動(dòng)性、開放性、增值性以及擴(kuò)張性等特點(diǎn)。流動(dòng)性是指因?yàn)榉康禺a(chǎn)由于投資周期長，項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的投資需要在后續(xù)的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中及時(shí)回收資金；開放性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈繁雜，涉及到上下游環(huán)節(jié)眾多，而且主要面向競爭性比較強(qiáng)的國內(nèi)外市場；增值性則是需要通過合理的資金管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本價(jià)值最大限度增加的目標(biāo)；而擴(kuò)張性則是由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理會(huì)主要支配和使用企業(yè)外部資源，具有明顯的資金擴(kuò)張需求。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性
第一，有利于企業(yè)提高管理水平。資金管理是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，且資金是企業(yè)運(yùn)營的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開資金，也離不開資金管理。如果能提高資金管理的有效性，那么也能提高整個(gè)企業(yè)的管理水平。第二，有利于企業(yè)防范資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要占用大量資金，也會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。只有通過資金管理，才能夠優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)，確保其科學(xué)性和合理性，進(jìn)而有效防范這些資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。第三，有利于企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起決定性作用。有效的資金管理方案，能解決房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)中遇到的各類問題，從而確保項(xiàng)目的順利完成，提升企業(yè)的核心競爭力。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理效率，就能保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題
（一）資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識不強(qiáng)
我國相當(dāng)多房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識都比較薄弱，致使其面臨的風(fēng)險(xiǎn)超出企業(yè)能接受的范圍。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資周期比較長，資金回收所需的時(shí)間相對也會(huì)比較長，這就容易降低企業(yè)資金的流動(dòng)性。如果企業(yè)不具備風(fēng)險(xiǎn)控制意識，那么在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)就可能因?yàn)闊o法有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而難以繼續(xù)經(jīng)營下去。
�。ǘ┵Y金的計(jì)劃管理難以合理執(zhí)行
許多房地產(chǎn)企業(yè)重視對資金利用效果的分析，卻沒有建立完善的資金預(yù)算制度，使得部分資金的計(jì)劃難以合理的被執(zhí)行，或者實(shí)際的資金使用額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算范圍。由于資金的計(jì)劃管理沒有真正的落到實(shí)處，從而會(huì)影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，導(dǎo)致企業(yè)決策者作出錯(cuò)誤的企業(yè)營運(yùn)戰(zhàn)略，這對企業(yè)的發(fā)展是十分不利的。而且，由于項(xiàng)目資金計(jì)劃管理工作不到位，還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)資金管理工作造成混亂，容易形成嚴(yán)重的資金浪費(fèi)。
�。ㄈ┵Y金的制度建設(shè)還需要完善
部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，使得企業(yè)建立的一些與資金管理相關(guān)的制度并不完善，從而影響企業(yè)資金的合理分配。例如企業(yè)項(xiàng)目的土地開發(fā)環(huán)節(jié)資金安排過多，而營銷環(huán)節(jié)資金分配又不足，項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)的資金分配又存在不合理現(xiàn)象，這些都會(huì)影響企業(yè)的資金管理計(jì)劃，降低其資金管理效率。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，必須建立完善的資金制度。
（四）資金的融資渠道過于單一
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金的融資渠道主要有三種：第一是企業(yè)本身具有的資本金；第二是通過銀行貸款來融資；第三是股權(quán)融資。由于企業(yè)本身的資本金相對有限而股權(quán)融資的要求又比較高，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多采取銀行貸款的形式進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致資金的融資渠道過于單一，一些對資金需求量較大的企業(yè)難以得到滿足。此外，隨著國家限購政策的出臺(tái)，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行獲取自己所需的貸款數(shù)額。
�。ㄎ澹┵Y金的使用效率還需提高
房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)對項(xiàng)目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢沒有充分的認(rèn)識，也沒有對市場需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時(shí)間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。
�。┵Y金的管控手段過于簡單
雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的.。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會(huì)阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時(shí)，這種簡單的資金管控形式，也會(huì)延長資金的回籠時(shí)間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議
�。ㄒ唬⿵�(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識，只有每位員工在實(shí)際工作中都有意識的防范風(fēng)險(xiǎn)，不僅可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)營。同時(shí)，作為高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動(dòng)，通過對資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運(yùn)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）合理執(zhí)行資金的計(jì)劃管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計(jì)劃環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃、施工節(jié)奏、銷售計(jì)劃、融資計(jì)劃、項(xiàng)目預(yù)算等制定切合實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程資金計(jì)劃，在全過程資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃，以確保資金計(jì)劃得到合理執(zhí)行，并能嚴(yán)格按照資金計(jì)劃管理資金。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)安排專門的人員，對資金的計(jì)劃情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金計(jì)劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風(fēng)險(xiǎn)。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應(yīng)及時(shí)解決問題，或根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃，或嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計(jì)劃的合理執(zhí)行。
�。ㄈ┙⑼晟频馁Y金管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個(gè)企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售制度、資金計(jì)劃管理制度、項(xiàng)目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金計(jì)劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，構(gòu)建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評價(jià)制度，評價(jià)項(xiàng)目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。
�。ㄋ模┴S富資金的融資渠道
單一的融資渠道會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時(shí)間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過金融機(jī)構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運(yùn)作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。
（五）提高資金的使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項(xiàng)目開發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資項(xiàng)目前，要做好市場調(diào)研工作，通過科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時(shí)間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準(zhǔn)的營銷手段，通過快速實(shí)現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。
�。┻\(yùn)用多樣化的資金管控手段
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時(shí)掌握資金的使用情況和流動(dòng)情況，所有的資金活動(dòng)都應(yīng)建立相應(yīng)的臺(tái)賬，便于企業(yè)加強(qiáng)對資金的管控。與此同時(shí)，為保證資金信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)同時(shí)建立手工臺(tái)賬和系統(tǒng)臺(tái)賬，并定期對其進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對賬目進(jìn)行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應(yīng)該建立相應(yīng)的績效考核機(jī)制和獎(jiǎng)懲辦法，并制定資金管控每個(gè)階段的對應(yīng)制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強(qiáng)化企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。
參考文獻(xiàn)：
[1]陸勇.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].會(huì)計(jì)師,20xx(22).
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].四川水泥,20xx(09).
[3]林宏連.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[J].建材與裝飾,20xx(37).
[4]陳莉.論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制的問題與對策[J].管理觀察,20xx(15).
房地產(chǎn)論文 篇12
摘要：會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偱c所得稅處理是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偤退枚愄幚恚榻B了核算的內(nèi)容以及核算方法等。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本分?jǐn)偅凰枚愄幚?/p>
一、相關(guān)概述
對于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算來講，要想確保成本會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，首先需要合理確定成本核算對象，在這方面應(yīng)當(dāng)遵照以下幾個(gè)方面的原則來實(shí)施：對于單體開發(fā)項(xiàng)目而言，在成本核算對象的確定上一般都是以每一個(gè)獨(dú)立的編制設(shè)計(jì)概算或者是施工圖所列示的單體開發(fā)工程項(xiàng)目來作為其會(huì)計(jì)成本核算的對象。而在開竣工時(shí)間基本接近或者相同、開發(fā)地點(diǎn)位置相同、同時(shí)施工單位或者總包開發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型也一致的開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算時(shí)也可以將它們合并為一個(gè)同一成本核算對象。對于成片開發(fā)的項(xiàng)目，可以按照建設(shè)項(xiàng)目的施工期作為劃分的依據(jù)，按照各期進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)行業(yè)在成本的確認(rèn)上一般都是按照稅收成本來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算結(jié)果的確認(rèn)，一方面成本作為房地產(chǎn)行業(yè)的'消耗，在成本計(jì)量的會(huì)計(jì)方法選擇上會(huì)對成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法以及成本分配方法等都可能導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)計(jì)價(jià)、所得稅以及成本等各個(gè)方面計(jì)量出現(xiàn)偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本還需要得到足額的補(bǔ)償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括六個(gè)主要內(nèi)容，分別是前期工程款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等。其中土地征用費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權(quán)以及開發(fā)權(quán)所需要付出的各項(xiàng)費(fèi)用支出，如土地出讓金、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、契稅等。前期工程費(fèi)則是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期圍繞項(xiàng)目測繪、項(xiàng)目可行性研究、場地平整、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察以及項(xiàng)目籌建等所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偡治?/strong>
對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)�，主要有以下幾種分?jǐn)偡椒ǎ謩e是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法以及層高系數(shù)建筑面積法等。其中，占地面積法是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的土地面積占整個(gè)開發(fā)利用總面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)�。建筑面積法則是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的面積占整個(gè)建筑項(xiàng)目總建筑面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)偂Ｖ苯映杀痉▌t是按照某一期建筑開發(fā)項(xiàng)目所具有的直接開發(fā)成本占當(dāng)期全部開發(fā)成本的比重進(jìn)行分配。而預(yù)算造價(jià)法則是按照期內(nèi)某一個(gè)建筑項(xiàng)目的預(yù)算造價(jià)占整個(gè)期間內(nèi)所有的對象預(yù)算造價(jià)的比重進(jìn)行成本的分配。而對于同一個(gè)建筑項(xiàng)目，其中既包含住宅項(xiàng)目，又包含其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)就可以采用層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本的計(jì)量和分?jǐn)偂＞唧w來講，對于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偟膶ο笾饕ㄍ恋爻杀镜姆謹(jǐn)�、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)�、其他成本�?xiàng)目的分?jǐn)傄约袄①M(fèi)用的分?jǐn)偟取τ谕恋爻杀�，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員大都是按照占地面積法進(jìn)行成本的分?jǐn)�。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本計(jì)量和分?jǐn)倳r(shí)需要結(jié)合其他的分?jǐn)偡椒�，則應(yīng)當(dāng)會(huì)同稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)商。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)時(shí)，同時(shí)也將房地產(chǎn)開發(fā)一并進(jìn)行，則這一開發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)土地成本需要在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的情況下首先按照土地的整體預(yù)算成本進(jìn)行土地的成本分?jǐn)偅鹊秸麄�(gè)土地項(xiàng)目都開發(fā)完成之后在對土地成本的分?jǐn)傔M(jìn)行必要的調(diào)整。對于公共配套設(shè)施費(fèi)用的分?jǐn)�，假如將它們單�?dú)作為過渡性質(zhì)的成本對象，則對于此時(shí)的公共配套設(shè)施開發(fā)成本需要按照建筑面積法對公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行合理的分配和處理。對于其他的相關(guān)成本項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可在政策和規(guī)定允許的范圍之內(nèi)，自行合理選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行成本的分?jǐn)偂６康禺a(chǎn)行業(yè)利息費(fèi)用的分?jǐn)傊饕蓄A(yù)算造價(jià)法和直接成本法兩種方式，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)自身需求使用借款費(fèi)用資本化方法進(jìn)行成本的分?jǐn)�。而對于開發(fā)間接費(fèi)用，稅收制度中有著專門的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的間接費(fèi)用，并且此費(fèi)用不能夠直接歸屬到某個(gè)特定的成本對象時(shí)，此類費(fèi)用支出就屬于成本費(fèi)用類支出。在這其中，開發(fā)間接成本主要包含了職工福利費(fèi)、修理費(fèi)、管理人員工資、水電費(fèi)、工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營銷設(shè)施建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。
三、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得以及其他相關(guān)所得所征收的一種稅收。對于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來講，進(jìn)行季度預(yù)繳所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤加上預(yù)售收入所計(jì)算出來的企業(yè)預(yù)計(jì)利潤，并在此基礎(chǔ)上扣除掉房地產(chǎn)企業(yè)之前年度的待彌補(bǔ)虧損之后的余額來作為所得稅應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)，以此來計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的所得稅額。盡管稅法中有規(guī)定，對于企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際企業(yè)利潤進(jìn)行所得稅的繳納，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)一般項(xiàng)目周期時(shí)間都比較長，同時(shí)都會(huì)對房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，并提前收取銷售款。所以對于此類銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)按照預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率進(jìn)行所得稅的預(yù)繳。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳所得稅時(shí)還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實(shí)際利潤。假如企業(yè)季度內(nèi)完工產(chǎn)品或者其他收入已經(jīng)產(chǎn)生了利潤，并且按照原先的預(yù)計(jì)進(jìn)行的所得稅預(yù)繳明顯小于實(shí)際所得稅，則應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際所得稅額進(jìn)行所得稅的繳納。
參考文獻(xiàn)：
[1]王小梅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討[J].中外企業(yè)家，20xx(04).
[2]萬小章.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)分析[J].中國管理信息化，20xx(12).
房地產(chǎn)論文 篇13
摘要：科學(xué)、合理以及準(zhǔn)確的計(jì)算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；核算
一、概述
對于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著未來既定的目標(biāo)發(fā)展離不開良好的經(jīng)營管理。而經(jīng)營管理中，會(huì)計(jì)成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營管理中，各項(xiàng)費(fèi)用以及成本的具體支出情況，才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用的調(diào)控，從而達(dá)到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標(biāo)，也可以達(dá)到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展朝著既定的目標(biāo)前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的，通過對成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進(jìn)行分析，從而達(dá)到成本目標(biāo)的調(diào)控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題
�。ㄒ唬┏杀竞怂愕膶ο蟛幻鞔_
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據(jù)主要是項(xiàng)目所在的區(qū)域、進(jìn)行分期的工程項(xiàng)目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明，過細(xì)會(huì)造成工作量大大增加，過粗會(huì)造成數(shù)據(jù)分析不明，這些都會(huì)使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。
�。ǘ╅_發(fā)過程中發(fā)生的成本費(fèi)用分配方法存在不合理之處
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費(fèi)用中，仍然有些支出是難以準(zhǔn)確分配的，例如，常見的拆遷補(bǔ)償款、配套設(shè)施費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用。按照國家相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計(jì)入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來進(jìn)行成本費(fèi)用分配和劃分的標(biāo)準(zhǔn)。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看這個(gè)問題，成本費(fèi)用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過程中并沒有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時(shí)間是非常長的，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來對核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性原則，無法使得收入與費(fèi)用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算項(xiàng)目的利潤、結(jié)算相關(guān)的稅費(fèi)造成了阻礙，嚴(yán)重的情況下會(huì)產(chǎn)生與稅務(wù)部門長期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結(jié)算也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，對后期的項(xiàng)目開發(fā)無法起到積極的推動(dòng)和指導(dǎo)作用�，F(xiàn)實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況，這些往往對項(xiàng)目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的策略
�。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)開發(fā)成本的'核算對象
由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問題，因此，將成本核算對象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項(xiàng)目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時(shí)期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項(xiàng)目；其二，按照產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發(fā)項(xiàng)目大、耗費(fèi)大、開發(fā)出來的產(chǎn)品往往只有一種的項(xiàng)目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費(fèi)用對象確定的方法對成本費(fèi)用的監(jiān)控非常有利，對于開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值評估也是非常有利的。
�。ǘ⿲﹂_發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用分配方法要進(jìn)行合理的選取
通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開發(fā)成本費(fèi)用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費(fèi)用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認(rèn)定法、預(yù)算造價(jià)法等分配標(biāo)準(zhǔn)。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應(yīng)當(dāng)保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費(fèi)用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認(rèn)定法是最好的形式，可以使得成本費(fèi)用的分配更加精準(zhǔn)，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，往往采取的成本費(fèi)用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現(xiàn)實(shí)中最為常用的方法之一是對開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行評估，依照評估的價(jià)值進(jìn)行間接費(fèi)用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費(fèi)用分配，就可以使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費(fèi)用分配方法是十分重要的。
�。ㄈ⿲Τ杀竞怂愕闹芷谶M(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結(jié)算
開發(fā)項(xiàng)目的周期確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來確定，不應(yīng)當(dāng)僅僅按照理論來進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模較小，同時(shí)，持續(xù)的時(shí)間短，那么可以將項(xiàng)目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項(xiàng)目的成本核算更加合理。但是，如果項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間較長、規(guī)模較大，如果仍然按照項(xiàng)目的建設(shè)周期來進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數(shù)來進(jìn)行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用受到了準(zhǔn)確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費(fèi)用的估計(jì)，那么必須對確定的估計(jì)數(shù)進(jìn)行再次核對，也要培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的成本預(yù)估能力。在進(jìn)行“預(yù)提費(fèi)用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入到成本中去，從而可以使得項(xiàng)目的決算按照預(yù)期的計(jì)劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項(xiàng)費(fèi)用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì)對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。
參考文獻(xiàn)：
[1]薛葉振.對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算問題的思考[J].中國總會(huì)計(jì)師，20xx（11）.
[2]李國梁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策[J],經(jīng)濟(jì)管理(文摘版).20xx（03）.
[3]崔秀娟.房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].企業(yè)改革與管理，20xx（12）.
房地產(chǎn)論文 篇14
（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。
�。ǘ┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
�。ㄈ┒悇�(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
�。ㄒ唬┣捌跍�(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時(shí)就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
�。ǘ╅_發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。
�。ㄈ┥唐贩夸N售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的'利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
�。ㄒ唬┰鰪�(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)、從外部聘請會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程。
�。ǘ┲匾暸囵B(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
�。ㄈ┨嵘康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理
有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。
【房地產(chǎn)論文】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)論文08-15
房地產(chǎn)的論文07-25
房地產(chǎn)營銷的論文02-02
關(guān)于房地產(chǎn)的論文02-20
房地產(chǎn)論文(優(yōu))10-26
[優(yōu)選]房地產(chǎn)論文10-26
房地產(chǎn)論文（合集）07-26
房地產(chǎn)論文15篇11-28