商品房預(yù)售合同效力問(wèn)題與完善建議論文

　　一、商品房預(yù)售合同概述

　　（一）商品房預(yù)售的概念

　　商品房預(yù)售也稱房屋預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為，其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約，其與成品房買賣已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的兩種主要方式。

　　商品房預(yù)售最早由香港立信置業(yè)公司使用，后來(lái)被各國(guó)房地產(chǎn)公司效仿。此后，我國(guó)的房地產(chǎn)銷售中，也引入了商品房預(yù)售的形式，并制定相應(yīng)的法律來(lái)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范、調(diào)整，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《物權(quán)法》等。

　　二、關(guān)于我國(guó)商品房預(yù)售合同效力的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┪传@得商品房預(yù)售許可證和無(wú)效的預(yù)售合同效力

　　商品房進(jìn)行預(yù)售必須取得商品房預(yù)售許可證，商品房預(yù)售方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。無(wú)預(yù)售許可證的合同不屬于完整的合同，具有一定的缺陷。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，這是取締性規(guī)定的內(nèi)容。商品房預(yù)售者在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行預(yù)售的合同可以被認(rèn)為是有效合同；相反，在商品房預(yù)購(gòu)者明知商品房預(yù)購(gòu)方未取得商品房預(yù)購(gòu)合同的情況下簽訂預(yù)購(gòu)合同的，合同無(wú)效。預(yù)售方明知未取得商品房預(yù)售許可證而故意隱瞞事實(shí)而與預(yù)購(gòu)者進(jìn)行合同的簽訂，該合同屬于可變更可撤銷合同。

　　商品房預(yù)售合同無(wú)效也可能存在房開(kāi)商主體資格的不合格、商品房存在物和權(quán)利的瑕疵以及一方通過(guò)欺詐、脅迫、趁人之危而簽訂的合同。

　�。ǘ�）商品房預(yù)售款收取的法律程序保障問(wèn)題

　　我國(guó)沒(méi)有一定的法律程序來(lái)維護(hù)商品房預(yù)售的合法秩序，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)收費(fèi)秩序僅做框架性規(guī)定，具體的收費(fèi)細(xì)則仍沒(méi)有明確，導(dǎo)致我國(guó)當(dāng)前為商品房預(yù)售款收取沒(méi)有嚴(yán)格的程序進(jìn)行保障。預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方在商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)地位的不平等，導(dǎo)致預(yù)購(gòu)方的權(quán)利得不到及時(shí)的保障，而預(yù)售方憑借自身的優(yōu)勢(shì)，也容易使預(yù)購(gòu)方遭受損失。例如：預(yù)售方在同預(yù)購(gòu)方在簽訂合同時(shí)，約定合同履行期限，但在實(shí)際履行中會(huì)延遲交付商品房，造成違約，由于沒(méi)有相關(guān)法律的保障，商品房預(yù)售合同的約定可能使預(yù)購(gòu)方承擔(dān)不必要的損失，而對(duì)于預(yù)售方來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單的象征性的懲罰不足以對(duì)預(yù)購(gòu)方進(jìn)行懲罰。再加上我國(guó)法律允許利用在開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行抵押，在預(yù)售方難以償付相應(yīng)貸款時(shí)，銀行便要收回相應(yīng)在開(kāi)發(fā)土地，這便使預(yù)購(gòu)方的權(quán)利難以得到有效保障。

　　三、對(duì)于商品房預(yù)售合同完善的建議

　�。ㄒ唬┐_定商品房預(yù)售合同的價(jià)值取向

　　確定商品房預(yù)售合同的價(jià)值取向，不僅可以更好的保護(hù)預(yù)購(gòu)者的合法權(quán)益，避免了商品房預(yù)售合同的行政管理傾向。為了更好的確定商品房預(yù)售合同的價(jià)值取向，預(yù)購(gòu)方在與預(yù)售方在簽訂合同之時(shí)，需要明確預(yù)售方是否具備相關(guān)資質(zhì)，是否擁有相關(guān)證書。在預(yù)售方通過(guò)欺詐、脅迫趁人之危等方式來(lái)同預(yù)購(gòu)方簽訂合同的，預(yù)售方可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，申請(qǐng)撤銷合同或者認(rèn)定合同無(wú)效，并要求預(yù)售方雙倍返還購(gòu)房款。在預(yù)售方無(wú)法取得相關(guān)許可證明的`情況下，同樣可以要求解除合同并返還雙倍購(gòu)房款。此類對(duì)于無(wú)預(yù)售許可證的預(yù)售合同的司法救濟(jì)，可以有效維護(hù)商品房預(yù)售合同中的弱勢(shì)群體---預(yù)購(gòu)方，幫助其很好地維護(hù)自身合法權(quán)益，免受相關(guān)的利益侵害。此種做法可以在避免商品房預(yù)售合同登記的價(jià)值僅限于行政登記之外，有效的維護(hù)弱者的合法權(quán)益，維護(hù)法律的公平正義。

　�。ǘ�）完善商品房預(yù)售合同的法律保障

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商利用自身的優(yōu)勢(shì)地位來(lái)同預(yù)購(gòu)方簽訂商品房預(yù)售合同，容易造成預(yù)購(gòu)者的損失，并且僅僅根據(jù)合同的條款對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行懲處，遠(yuǎn)遠(yuǎn)起不到對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限制的作用。因此，完善商品房預(yù)售合同的法律保障，可以從制度層面解決相關(guān)問(wèn)題，維護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。在房開(kāi)商做出如下行為時(shí)，預(yù)購(gòu)者在以下條件下可以要求對(duì)方支付低于一倍已付房款的價(jià)格：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　《解釋》的此項(xiàng)規(guī)定旨在保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益，避免合同的無(wú)效和撤銷導(dǎo)致的實(shí)際利益的損失。但在實(shí)踐中，一倍的預(yù)購(gòu)賠償可能不能完全彌補(bǔ)預(yù)購(gòu)方的損失，例如，隨著物價(jià)的上漲，2007購(gòu)買的房屋，到2010年的價(jià)格上漲的不只是一倍，特別是北上廣地區(qū)。在此情況下，開(kāi)發(fā)商若因房產(chǎn)被抵押而使預(yù)購(gòu)者不能按照合同取得房產(chǎn)，損失的利益可能不止預(yù)購(gòu)款的一倍。因此，要維護(hù)商品房預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益，還要繼續(xù)加強(qiáng)完善商品房預(yù)售合同的法律保障。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]石玉萍。淺議商品房預(yù)售合同登記的效力---以保護(hù)弱勢(shì)預(yù)購(gòu)人利益為視角[J].法制與社會(huì)，2007（10）。

　　[2]劉子華。論商品房預(yù)售合同登記的法律效力---兼評(píng)預(yù)售商品房權(quán)屬以預(yù)售登記為準(zhǔn)之規(guī)定[J].中國(guó)仲裁，2002（12）。

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