關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板集合9篇
隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，合同出現(xiàn)在我們生活中的次數(shù)越來(lái)越多，簽訂合同也是避免爭(zhēng)端的最好方式之一。那么大家知道正規(guī)的合同書(shū)怎么寫(xiě)嗎？下面是小編收集整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同9篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇1
1、 農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開(kāi)發(fā)
[案例]：某開(kāi)發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開(kāi)發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級(jí)所有的農(nóng)村集體土地，公司出錢(qián)、鄉(xiāng)政府出地，開(kāi)發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開(kāi)銷(xiāo)售，吸引了許多城市居民前去購(gòu)買(mǎi)。集體土地可以進(jìn)行“商品房”開(kāi)發(fā)公開(kāi)銷(xiāo)售嗎？
[分析]：這種“商品房”的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷(xiāo)售合同為無(wú)效合同。其理由：（1）根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，任何單位和個(gè)人建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。建設(shè)占用土地，如是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（２）農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)由市、縣人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地征用、補(bǔ)償手續(xù)；（３）根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目嚴(yán)禁市場(chǎng)銷(xiāo)售，城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房不受法律保護(hù)。
�。弁醺焕蓭熖嵝眩荩海ǎ保┵�(gòu)房商品房一定要查詢?cè)擁?xiàng)目是否具有《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》，有了此證，表明國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權(quán)證；（２）事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則最好不要購(gòu)買(mǎi)。
2、工業(yè)用地上建住宅最好別買(mǎi)
[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門(mén)獨(dú)院“公寓式”小樓，價(jià)格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近，可一了解，此房
土地性質(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”，不能按揭貸款，還無(wú)法遷入戶口。是買(mǎi)還是不買(mǎi)，王先生陷入了兩難之中。 ”的房屋，最好不要購(gòu)買(mǎi)。第一，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國(guó)家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書(shū)完全兩樣，一旦消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了此類房屋，日后將面臨諸多問(wèn)題，如：銀行一般不予按揭貸款，無(wú)法公證、小孩上學(xué)，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納，要比生活用房貴不少。
［王富利律師提醒］：購(gòu)買(mǎi)商品住房土地用地性質(zhì)不可忽視。工業(yè)用地國(guó)家規(guī)定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利。
3、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)
�。郯咐荩簬啄昵�，劉女士在旅順北路購(gòu)買(mǎi)了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點(diǎn)款，銀行卻以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購(gòu)買(mǎi)的樓房的產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)一級(jí)政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。
�。鄯治觯荩褐T如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)園”一般都是打著農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的旗號(hào)，在農(nóng)村集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，由于此類房屋所用土地沒(méi)有變性為國(guó)有土地，沒(méi)有向土地管理部門(mén)繳納土
地出讓金，沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》，因而無(wú)法辦出國(guó)家法律認(rèn)可的、享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，并由房地產(chǎn)管理部門(mén)（房地產(chǎn)交易所）正式頒發(fā)、國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印制的《房屋所有權(quán)證》。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護(hù)。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不能公證、不能貸款、無(wú)法體現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)。三是周邊的配套設(shè)施不完善。
�。弁醺焕蓭熖嵝眩荩合M(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋前要弄清楚土地性質(zhì)，分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質(zhì)是不是國(guó)有出讓土地，是不是商品住宅項(xiàng)目，有沒(méi)有商品房銷(xiāo)售許可證。不可聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商諸如“可變更為國(guó)有土地”、“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾，因?yàn)檠a(bǔ)辦土地出讓手續(xù)要通過(guò)國(guó)土資源部門(mén)的層層審核，有些集體土地變性國(guó)有土地還要經(jīng)過(guò)省國(guó)土部門(mén)或國(guó)家國(guó)土部門(mén)審批，商品房經(jīng)營(yíng)用地還要經(jīng)過(guò)招、拍、掛環(huán)節(jié)，所以存在很大的不確定性。
4、購(gòu)買(mǎi)“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重
�。郯咐荩嘿R女士通過(guò)“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián)建二手“別墅房”，此樓獨(dú)門(mén)獨(dú)院、價(jià)格便宜、環(huán)境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”�？膳c賣(mài)主一接洽，才知此房賣(mài)主僅有一份當(dāng)初同開(kāi)發(fā)商簽訂的“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”和一張購(gòu)房發(fā)票。 ［分析］：（１）購(gòu)買(mǎi)“合作聯(lián)建房”，特別是農(nóng)村集體土地上合作開(kāi)發(fā)的聯(lián)建房尤為注意，我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用的土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，建設(shè)
占用土地，如涉及農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（２）我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)司法解釋規(guī)定：集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；（３）該房屋是某開(kāi)發(fā)商與村里合作開(kāi)發(fā)聯(lián)建，其性質(zhì)為土地使用權(quán)出讓的特殊形式。該村在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過(guò)程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋無(wú)法進(jìn)行辦理有關(guān)房屋權(quán)屬方面的證明即房屋所有權(quán)證書(shū)。
［提醒］：通過(guò)“中介”購(gòu)房，首先要了解此房屋的土地性質(zhì)是國(guó)有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購(gòu)買(mǎi)；購(gòu)買(mǎi)二手房，還要查詢賣(mài)方有無(wú)此房屋的房屋所有權(quán)證書(shū)，若僅只有一份合同和一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購(gòu)買(mǎi)。
5、海景“地產(chǎn)房”買(mǎi)不得
［案例］：葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房——一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車(chē)庫(kù)、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬(wàn)人民幣。經(jīng)了解，此樓房屬于集體土地上開(kāi)發(fā)的“地產(chǎn)房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權(quán)證書(shū)，而且購(gòu)房時(shí)還要繳納總房?jī)r(jià)的4——8%的土地使用費(fèi)。
[分析]：（１）在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證書(shū)，因?yàn)樗加械耐恋厥羌w土地，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售；（２）
由于是集體土地，沒(méi)有辦理土地征用和集體土地變性國(guó)有出讓土地手續(xù)，沒(méi)有向土地管理部門(mén)繳納土地出讓金，沒(méi)有取得《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》，也就無(wú)法辦理國(guó)家法律認(rèn)可的、國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印制編號(hào)的、房地產(chǎn)管理部門(mén)（房地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》；（３）這些房屋所占土地往往是開(kāi)發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購(gòu)房款外，還要向開(kāi)發(fā)商繳納購(gòu)房款４％的土地使用費(fèi)。而國(guó)家法律規(guī)定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房?jī)r(jià)中，由開(kāi)發(fā)此商品房的開(kāi)發(fā)商一次性向政府土地管理部門(mén)繳納。
［王富利律師提醒］：（１）購(gòu)買(mǎi)此類集體土地上開(kāi)發(fā)的、辦不了房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風(fēng)險(xiǎn)比較大，最好不要購(gòu)買(mǎi)；（２）購(gòu)買(mǎi)此類房屋最好的辦法是看其開(kāi)發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國(guó)有土地，可以辦理法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證；（３）必要時(shí)，可到房地產(chǎn)交易所查詢?cè)摌潜P(pán)是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購(gòu)買(mǎi)。
6、購(gòu)買(mǎi)“尾房”要留神
“［案例］：前不久，小王購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)一套開(kāi)發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，可一了解，此套房早在一年前就被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權(quán)證。
�。鄯治觯荩骸拔卜俊碑a(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問(wèn)題尾房”，如土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開(kāi)發(fā)土地出讓金、戶型不合
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇2
甲方(賣(mài)方)：
乙方(買(mǎi)方)：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 (建筑面積 平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào) )房地產(chǎn)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣(mài)給乙方。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě) 萬(wàn)元整，即人民幣小寫(xiě) 萬(wàn)元整。
三、乙方在簽訂本合同時(shí)，先行支付房款人民幣大寫(xiě) (含定金)，即人民幣小寫(xiě) 萬(wàn)元整。
四、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)，保證該房產(chǎn)及時(shí)順利過(guò)戶。
五、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用由 方承擔(dān)。
六、乙方支付前期房款(人民幣 萬(wàn)元整)后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，待房產(chǎn)過(guò)戶到乙方名下之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額(人民幣 萬(wàn)元整)。
七、甲方應(yīng)在收到前期房款(人民幣 萬(wàn)元整)時(shí)將該房產(chǎn)交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。
八、本合同簽訂后，如甲方反悔導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)返還乙方已付的全部房款及定期利息，同時(shí)支付給乙方違約金人民幣大寫(xiě) 萬(wàn)元整。
九、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽油煙機(jī)、空調(diào)、熱水器、浴霸、電視機(jī)、客廳沙發(fā)、晾衣架、房?jī)?nèi)燈具、床、前后門(mén)窗窗簾、廚衛(wèi)設(shè)施等讓與乙方(含在房屋價(jià)值內(nèi))。
十、本協(xié)議一式叁份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
甲方(賣(mài)方)： 身份證號(hào)：
乙方(買(mǎi)方)： 身份證號(hào)：
年 月 日 年 月 日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇3
房屋買(mǎi)賣(mài)合同
出 賣(mài) 人：
身份證號(hào)：
聯(lián)系電話：
買(mǎi) 受 人：
身份證號(hào)：
聯(lián)系電話：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)房屋達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的基本情況
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)） 【幢】【座】 【單元】【層】 號(hào)房。
該房屋的用途為 ，屬 結(jié)構(gòu)，層高為 ，建筑層數(shù)地上 層。
該房屋陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。
該房屋建筑面積共 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米。
第二條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第 種方式計(jì)算該房
屋價(jià)款：
1．按建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。
2．按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為（ 幣）每平方米 元，總金額（ 幣） 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。
3．按套（單元）計(jì)算，該房屋總價(jià)款為（ 幣） 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。
4． 。
第三條 付款方式及期限
買(mǎi)受人按下列第 種方式按期付款。
1.一次性付款。
2.分期付款 。
3.其他方式 。
買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任
買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
�。�1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；
�。�2）逾期超過(guò) 日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇4
出賣(mài)人(甲方)
身份證號(hào)碼：
買(mǎi)受人(乙方)
身份證號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)等相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守：
一、甲方自愿將其位于 _____________________________的房產(chǎn)及其土地使用權(quán)(一層車(chē)庫(kù)一處，建筑面積_____平方米;車(chē)庫(kù)門(mén)前附屬場(chǎng)地____ _____平方米及附屬卷閘門(mén)、防盜窗等設(shè)施，上述內(nèi)容以下簡(jiǎn)稱“本房屋”)以人民幣_(tái)______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥______ __ 元)的價(jià)款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金 萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方須無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，辦理過(guò)戶手續(xù)發(fā)生的契稅、土地出讓金由乙方負(fù)擔(dān)。甲方承擔(dān)本合同轉(zhuǎn)讓的房屋及土地稅費(fèi)。乙方在甲方交付房屋后一次性將房款交付甲方。(交易后甲方給乙方寫(xiě)好收據(jù))
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納購(gòu)房后應(yīng)付的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得以本房屋為關(guān)聯(lián)與他人訂立任何合同。
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于 年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之三計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)30天時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣 元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之三計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)30天時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付定金不退。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬�，甲方�?yīng)按照下述兩種算法取高值返還乙方：1)本房屋合同轉(zhuǎn)讓金額本金及利息，利息按年息20%計(jì)算，計(jì)息期自合同簽訂日起算;2)解除合同時(shí)本房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用，搬遷等損失。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因影響房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方;如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述方式解決：依法向人民法院起訴。
八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式2份，甲、乙方各執(zhí)一份。
甲方：
年 月 日
乙方：
年 月 日
見(jiàn)證人：
年 月 日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇5
賣(mài)方：_______________（簡(jiǎn)稱甲方） 身份證號(hào)碼：_____________________
買(mǎi)方：_______________（簡(jiǎn)稱乙方） 身份證號(hào)碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_(kāi)____平方米。（詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào)）
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整（大寫(xiě)：____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_________元整，作為購(gòu)房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭（如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1。甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2。乙方是____________，代表人是____________。
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣(mài)方（甲方）_________________ 購(gòu)買(mǎi)方（乙方）__________________
身份證號(hào)碼： __________________ 身份證號(hào)碼： ___________________
地址：___________________ 地址：____________________
郵編：___________________ 郵編：____________________
電話：___________________ 電話：____________________
代理人（甲方）_________________ 代理人（乙方） _________________
身份證號(hào)碼： ___________________ 身份證號(hào)碼： ___________________
鑒證方：
鑒證機(jī)關(guān)：
地 址：
郵 編：
電 話：
法人代表：
代 表：
經(jīng) 辦 人：
日 期：_______年____月____日
鑒證日期：_______年____月____日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇6
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條件
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1.合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。
(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
(2)特殊主體要求。為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。
2.房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買(mǎi)賣(mài)只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等，皆非買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無(wú)效。
3.房屋買(mǎi)賣(mài)不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。例如，在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方不得買(mǎi)賣(mài)土地，不得瞞報(bào)房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偷逃稅收，不得買(mǎi)賣(mài)拆遷房屋等。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的類型
房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第28規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同�！鄙鲜鲆�(guī)定是認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式應(yīng)包括如下類型：
(一)正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同
正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開(kāi)發(fā)商提供認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買(mǎi)受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二手房買(mǎi)賣(mài)的合同形式未作統(tǒng)一要求，買(mǎi)賣(mài)雙方一般會(huì)根據(jù)協(xié)商一致的意見(jiàn)共同起草一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫(xiě)的制式合同只作為登記文件使用。
(二)具備特定條件的預(yù)約合同
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的`解釋》(下稱商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備<商品房銷(xiāo)售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同�！备鶕�(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議是在開(kāi)發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷(xiāo)售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間)。為保障交易安全，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)簽約，規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導(dǎo)。首先，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項(xiàng)，而認(rèn)購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同均為開(kāi)發(fā)商擬定的格式合同，同時(shí)具備該13項(xiàng)內(nèi)容的可能性很少，買(mǎi)受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會(huì)并不多見(jiàn)。其次，認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預(yù)約合同如果具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”，表明買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)實(shí)際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，只要標(biāo)的物明確、價(jià)款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會(huì)導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。
(三)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的其他書(shū)面形式
《合同法》第11條規(guī)定：“書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式�！备鶕�(jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書(shū)，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無(wú)疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。記載雙方房屋買(mǎi)賣(mài)意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來(lái)資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有些情況下，沒(méi)有書(shū)面合同，也無(wú)法認(rèn)定口頭合同存在，買(mǎi)受人以其持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。此時(shí)，買(mǎi)受人持有的購(gòu)房款收據(jù)或發(fā)票，既是書(shū)面合同形式，也是合同實(shí)際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價(jià)款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。筆者認(rèn)為，認(rèn)定其他書(shū)面形式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，已有書(shū)面證據(jù)必須能夠證明三項(xiàng)事實(shí)：房屋買(mǎi)賣(mài)的意思表示、房屋具體位置和價(jià)款。
今天小編就為大家?guī)?lái)這些關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同要件的內(nèi)容。希望對(duì)大家有所幫助，如果還有其他的疑問(wèn)，歡迎咨詢我們的在線律師，我們將竭誠(chéng)為您服務(wù)。
房屋租賃稅率包括哪些方面,應(yīng)該怎么計(jì)算
房屋租賃相應(yīng)的租賃主體具體應(yīng)該繳納哪些稅費(fèi)、具體稅費(fèi)應(yīng)該怎么計(jì)算、相應(yīng)稅率是什么？本文就相關(guān)租賃的繳納稅費(fèi)問(wèn)題作相應(yīng)分析。希望對(duì)您有幫助。
個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款，根據(jù)財(cái)稅〔20xx〕24號(hào)文件(對(duì)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠)：
1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納。
2.營(yíng)業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。
3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。
4.個(gè)人所得稅：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
6.免征印花稅。
根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅200824號(hào)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。
首先，稅費(fèi)繳納理論上，稅金應(yīng)該由出租方繳納。
其次，舉例：以月租5000元為例計(jì)算各稅額?
個(gè)人出租計(jì)算： (1)營(yíng)業(yè)稅=5000*3%/2=75元 (2)城建稅=75*7%=5.25元 (3)教育費(fèi)附加=75*3%=2.25元 (4)房產(chǎn)稅=5000*4%=200元
單位出租計(jì)算： (1)營(yíng)業(yè)稅=5000*5%=250元 (2)城建稅=250*7%=17.5元 (3)教育費(fèi)附加=250*3%=7.5元 (4)房產(chǎn)稅=5000*12%=600元
再次，房屋租賃稅費(fèi)概述：
1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》(20xx年1月1日起施行)規(guī)定第二十三條條例第十條所稱營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)，是指納稅人營(yíng)業(yè)額合計(jì)達(dá)到起征點(diǎn)。
營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的適用范圍限于個(gè)人。
營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：
(1)按期納稅的，為月?tīng)I(yíng)業(yè)額1000-5000元; (2)按次納稅的，為每次(日)營(yíng)業(yè)額100元。
省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)、稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局備案。
2、房租收入涉及繳納個(gè)人所得稅。
小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于房屋租賃稅率包括哪些方面,應(yīng)該怎么計(jì)算的法律知識(shí)，歡迎瀏覽。
買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)匯總
在現(xiàn)今房?jī)r(jià)越來(lái)越貴的情況下，買(mǎi)房子可以說(shuō)是一件大事兒，在簽訂購(gòu)房合同是一定要謹(jǐn)慎仔細(xì)。那么買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)有哪些呢？請(qǐng)閱讀下面的文章進(jìn)行詳細(xì)的了解。
買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)：
1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”
五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定
在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
5、買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題
購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。
7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。
9、注意約定違約責(zé)任
這里指的違約包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
買(mǎi)房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：
在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。
1、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。
2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任�，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。
4、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。
5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
6、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)就和大家分享到這里了，買(mǎi)房是比較重要的一件事情，會(huì)花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，買(mǎi)房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。
希望以上小編整理的買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)能夠幫助到您，讓您在買(mǎi)房簽合同時(shí)避免很多不必要的損失。
二手房買(mǎi)賣(mài)合同生效的條件是什么？
在二手房交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是二手房買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，原因如下：
(1)二手房買(mǎi)賣(mài)合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。
買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，二手房買(mǎi)賣(mài)合同作為買(mǎi)賣(mài)合同的一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成的性質(zhì)。按照民法理論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書(shū)面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益則有效成立，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過(guò)戶登記也是合同的履行行為。既然過(guò)戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。
(2)登記過(guò)戶行為就是對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力的肯定。
登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同有效為前提，即買(mǎi)受人基于有效的二手房買(mǎi)賣(mài)合同才獲得請(qǐng)求出賣(mài)方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣(mài)人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了。
(3)登記的公示作用不能決定合同的效力。
房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記過(guò)戶，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，倘若把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門(mén)的職權(quán)。
(4)將登記作為二手房買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問(wèn)題。
由于二手房買(mǎi)賣(mài)合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣(mài)人基于自身利益而一房多賣(mài)，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，這將不利于對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方利益的保護(hù)，也難以適用于所有權(quán)保留的分期付款二手房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房預(yù)售合同。
土建合同糾紛
土建合同比較常出現(xiàn)的爭(zhēng)議點(diǎn)有哪些?土建合同糾紛要怎么處理?本文就整理了相關(guān)內(nèi)容為大家解決這些疑問(wèn)，請(qǐng)閱讀下面的文章了解。
土建合同糾紛
一、合同爭(zhēng)議點(diǎn)
1)招標(biāo)圖紙中設(shè)計(jì)了此內(nèi)容，承包單位投標(biāo)預(yù)算書(shū)中有相應(yīng)子項(xiàng)，實(shí)際施工圖紙減少此內(nèi)容或取消此內(nèi)容。
業(yè)主在結(jié)算時(shí)希望根據(jù)實(shí)際情況結(jié)算，將減少或取消的內(nèi)容在結(jié)算中全部扣減掉。而承包單位很可能不同意，尤其是減少或取消內(nèi)容較多，價(jià)格數(shù)目較大，承包單位利潤(rùn)空間多的子項(xiàng)。承包單位認(rèn)為業(yè)主雖然有權(quán)利提出設(shè)計(jì)變更，修改設(shè)計(jì)圖紙，但是不能夠在招標(biāo)投標(biāo)后有意將招標(biāo)圖紙內(nèi)容分解取消，從而有意降低工程造價(jià)。另外，在投標(biāo)預(yù)算書(shū)中由于承包單位作為當(dāng)時(shí)的投標(biāo)單位，使用不平衡報(bào)價(jià)等投標(biāo)技巧，可能會(huì)出現(xiàn)工程量上偏差，即與招標(biāo)圖紙工程量不相符。那么對(duì)于減少或取消的內(nèi)容是按招標(biāo)圖紙實(shí)際工程量扣減還是按承包單位投標(biāo)預(yù)算書(shū)中工程量扣減，也成為雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。
2)招標(biāo)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)了此內(nèi)容，承包單位投標(biāo)預(yù)算書(shū)中無(wú)相應(yīng)子項(xiàng)，實(shí)際施工圖紙減少此內(nèi)容或取消此內(nèi)容。
由于承包單位在投標(biāo)預(yù)算時(shí)采用不平衡報(bào)價(jià)等投標(biāo)技巧，在有些子項(xiàng)上有意漏報(bào)，而這部分內(nèi)容業(yè)主恰巧在后來(lái)施工階段作了修改，在工程量上減少或取消該子項(xiàng)。那么在結(jié)算時(shí)業(yè)主會(huì)按實(shí)際情況進(jìn)行工程量上扣減。而承包單位可能會(huì)認(rèn)為這些內(nèi)容當(dāng)初是作為投標(biāo)時(shí)一種優(yōu)惠條件，而在工程量上少報(bào)，或沒(méi)有計(jì)取，在結(jié)算時(shí)不能夠?qū)⑼稑?biāo)預(yù)算書(shū)中少計(jì)取或未計(jì)取的內(nèi)容再扣減。同時(shí)，在扣減時(shí)如何取用單價(jià)也使雙方不可避免的產(chǎn)生爭(zhēng)議。
3)招標(biāo)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中沒(méi)有的內(nèi)容，實(shí)際施工圖紙?jiān)黾觾?nèi)容。
此情況對(duì)業(yè)主與承包單位來(lái)說(shuō)爭(zhēng)議較少，一般業(yè)主也能夠同意在結(jié)算中將招標(biāo)圖紙中沒(méi)有而施工圖紙中增加的內(nèi)容給予增加。可能會(huì)存在爭(zhēng)議性問(wèn)題就是在單價(jià)的計(jì)取上。
4)招標(biāo)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)了此內(nèi)容，承包單位投標(biāo)預(yù)算書(shū)有相應(yīng)子項(xiàng)，實(shí)際施工圖紙?jiān)黾哟瞬糠謨?nèi)容。
此種情況一般業(yè)主都能夠根據(jù)實(shí)際情況將新增加的內(nèi)容在結(jié)算中予以認(rèn)可。但是承包單位在投標(biāo)時(shí)使用不平衡報(bào)價(jià)等投標(biāo)技巧，使得投標(biāo)預(yù)算書(shū)中這部分內(nèi)容工程量不準(zhǔn)確。若投標(biāo)預(yù)算書(shū)中工程量比招標(biāo)圖紙實(shí)際工程量過(guò)多，則業(yè)主可能不同意在結(jié)算中再給予增加，若投標(biāo)預(yù)算書(shū)中工程量招標(biāo)圖紙實(shí)際工程量相比過(guò)少，則承包單位可能利用設(shè)計(jì)變更，要求按施工圖紙工程量與投標(biāo)預(yù)算書(shū)差值增加。另外，在取用單價(jià)時(shí)候，是否延續(xù)承包單位投標(biāo)預(yù)算書(shū)報(bào)價(jià)，還是重新取用新單價(jià)也成為不可避免的爭(zhēng)議，雙方都會(huì)力爭(zhēng)采用此內(nèi)容。
5)招標(biāo)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)了此內(nèi)容，承包單位投標(biāo)預(yù)算書(shū)無(wú)相應(yīng)子項(xiàng)，實(shí)際施工圖紙?jiān)黾哟藘?nèi)容。
承包單位認(rèn)為投標(biāo)預(yù)算書(shū)中未計(jì)取的這些內(nèi)容是投標(biāo)階段作為一種優(yōu)惠條件，現(xiàn)在業(yè)主在實(shí)際施工中增加了這些內(nèi)容的工程量，承包單位不能夠再承受，要求在結(jié)算中增加這些內(nèi)容的工程量。而業(yè)主可能認(rèn)為既然承包單位投標(biāo)預(yù)算中未計(jì)取這些內(nèi)容，屬于承包單位為了中標(biāo)作為優(yōu)惠主動(dòng)放棄這些項(xiàng)內(nèi)容，因此不能在結(jié)算中增加計(jì)取。其次對(duì)于單價(jià)取用上也會(huì)存在爭(zhēng)議。
二、解決方法：
遵照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并根據(jù)工程實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)站在比較客觀公平的角度，采取積極解決問(wèn)題的態(tài)度提出建設(shè)性意見(jiàn)。結(jié)算方式應(yīng)采取下面的公式：投標(biāo)預(yù)算書(shū)造價(jià)+招標(biāo)圖紙與施工圖紙的差異，其優(yōu)點(diǎn)是充分遵照合同約定，與國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的倡導(dǎo)思想相吻合，結(jié)算內(nèi)容相對(duì)明確。采用這種方式結(jié)算，要建立在投標(biāo)預(yù)算書(shū)、招標(biāo)圖紙與施工圖紙之間的圖差上，應(yīng)該本著“交易習(xí)慣，雙方協(xié)商”的思想由業(yè)主與承包單位來(lái)解決問(wèn)題。對(duì)上述五種爭(zhēng)議應(yīng)采取以下相對(duì)應(yīng)的五種具體解決措施：
1)對(duì)于第1種減少或取消的內(nèi)容，首先確定施工圖紙與招標(biāo)圖紙工程量量差。量差找到后采用承包單位投標(biāo)預(yù)算中單價(jià)進(jìn)行扣減量差。對(duì)于投標(biāo)預(yù)算書(shū)中比招標(biāo)圖紙實(shí)際工程量多或少均不予考慮，因?yàn)闉榱耸雇稑?biāo)在總體上有競(jìng)爭(zhēng)力，并且贏得合同，投標(biāo)人對(duì)某些分項(xiàng)的工程量計(jì)取高于正常水平，必然對(duì)其他的分項(xiàng)中工程量的計(jì)取偏低。投標(biāo)預(yù)算書(shū)中的單價(jià)問(wèn)題也是同樣道理。
2)對(duì)于第2種漏項(xiàng)錯(cuò)誤，承包單位無(wú)法證明其漏項(xiàng)錯(cuò)誤究竟是工作疏忽、讓利行為還是故意留有余地。此處的漏項(xiàng)錯(cuò)誤損失有可能被別處的重項(xiàng)錯(cuò)誤所彌補(bǔ);漏項(xiàng)錯(cuò)誤使承包商在投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，乃至獲得了成功。因此仍然用招標(biāo)圖紙工程量與施工圖紙工程量量差進(jìn)行扣減。單價(jià)的取用可以參照類似價(jià)格取，既可參考標(biāo)底，也可參考當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)定額及市場(chǎng)造價(jià)信息，雙方協(xié)商確定。這種解決方式符合我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定 “因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致建設(shè)工程的工程量或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，當(dāng)事人對(duì)該部分工程價(jià)款不能協(xié)商一致的，可以參照簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布的計(jì)價(jià)方法或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算工程價(jià)款�！�
對(duì)于第1種和第2種情況所涉及內(nèi)容均為取消或減少的內(nèi)容，在這里要做特殊說(shuō)明。如果減小或取消的子項(xiàng)較多，價(jià)格數(shù)目較大，直接對(duì)工程價(jià)款產(chǎn)生巨大影響，筆者建議不能完全采用以上兩點(diǎn)方式。我們可參考國(guó)家水利部《水利水電土建工程施工合同條件》工程價(jià)款結(jié)算的約定中第39條中相關(guān)規(guī)定。對(duì)于減少或取消內(nèi)容所涉及工程價(jià)款與所增加內(nèi)容相比超過(guò)合同價(jià)格的15%時(shí)，筆者建議只扣減主材費(fèi)用，或雙方協(xié)商解決。
3)第3種情況，屬于新增的工程變更范疇，可以根據(jù)施工圖紙?jiān)黾拥墓こ塘浚捎矛F(xiàn)行定額和當(dāng)?shù)卦靸r(jià)管理部門(mén)造價(jià)信息調(diào)整單價(jià)，雙方協(xié)商確定。
4)第4種情況與第1種情況相對(duì)應(yīng)，屬于如何扣減即如何增加的問(wèn)題。
5)第5種情況應(yīng)與第2種情況相對(duì)應(yīng)，亦是如何扣減即如何增加的問(wèn)題。
總之，對(duì)于施工圖紙預(yù)算模式下的固定總價(jià)合同發(fā)生變化時(shí)，在結(jié)算工作中應(yīng)遵照國(guó)家相關(guān)法規(guī)，本著“交易習(xí)慣，協(xié)商解決”的方式去解決問(wèn)題。
三、工程量清單形式的固定總價(jià)合同糾紛解決方式
近年來(lái)大多數(shù)的固定總價(jià)合同是以工程量清單形式產(chǎn)生。一般情況招標(biāo)人委托社會(huì)有資質(zhì)的專業(yè)代理公司編制工程量清單，因此招標(biāo)文件中的工程量應(yīng)該是準(zhǔn)確的，投標(biāo)人在投標(biāo)前也可以復(fù)核，有重大錯(cuò)誤時(shí)可以向招標(biāo)人提出。這種形式的固定總價(jià)合同因上述情況發(fā)生施工圖紙變化時(shí)，在量差上一般不存在爭(zhēng)議，可以采用以實(shí)際發(fā)生為基礎(chǔ)進(jìn)行增加或減少。雙方可以根據(jù)上述分析的“交易習(xí)慣，協(xié)商解決”的五種情況對(duì)應(yīng)實(shí)施。
不得租賃的房屋有哪些？
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋
房屋所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。租賃沒(méi)有房屋所有權(quán)證的房屋，承租人的權(quán)益得不到很好保障。因?yàn)�，沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)證的房屋，若出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，承租人隨時(shí)都可能會(huì)因?yàn)槌鲎馊藳](méi)有擁有合法的房屋權(quán)屬證書(shū)，受到糾紛影響而不能得到權(quán)益的保障。
2、被法院、公安機(jī)關(guān)等依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的房屋
依法裁定、查封的房屋或以其他形式限制權(quán)利的房屋，原所有權(quán)人的房屋其他權(quán)利如占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利在一定程度將受到限制。租賃該類房屋，承租人會(huì)因?yàn)榉课輽?quán)利的瑕疵，使得承租權(quán)利得不到合法保護(hù)。
3、未取得共有人同意出租的共有房屋
屬于共有產(chǎn)權(quán)的房屋，在未征得共有人一致同意出租的情況下是不能出租的。即使是大多數(shù)共有的人同意也不能出租，因?yàn)�，租賃這種房屋，會(huì)侵犯對(duì)未同意出租的共有人的權(quán)益。
4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋不能租
房屋的產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)時(shí)即權(quán)屬有爭(zhēng)議的，這時(shí)，租賃房屋的合法性將難以得到保障。
5、違章建筑
未取得規(guī)劃部門(mén)的合法建設(shè)手續(xù)建造房屋，之后也沒(méi)有補(bǔ)領(lǐng)規(guī)劃許可證。這類房屋，屬于建設(shè)規(guī)劃手續(xù)不齊的建筑，規(guī)劃部門(mén)隨時(shí)對(duì)其實(shí)施規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)督。租賃這類房屋的承租人，其合法權(quán)益就得不到保護(hù)。
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋
租賃建造質(zhì)量、生活設(shè)施達(dá)不到安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，承租人的生活安全將會(huì)受到影響。
7、未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的抵押房屋
目前，有不少房屋是采取抵押方式取得貸款購(gòu)買(mǎi)的。這類房屋的抵押權(quán)人對(duì)該類房屋具有他項(xiàng)權(quán)利。抵押人若要出租抵押的房屋，須征得抵押權(quán)人的同意。租賃沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意出租的房屋，是對(duì)抵押權(quán)人權(quán)益的侵犯。
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等部門(mén)有關(guān)規(guī)定的房屋。
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的房屋。
市民在租賃房屋，須謹(jǐn)慎對(duì)待，不要租賃上述九種情況的房屋。此外，市民在租賃合法房屋之后，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。這樣，有利于從法律角度保護(hù)承租人的權(quán)益，減少不必要的租房糾紛。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇7
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的條件
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1.房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。
(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
(2)特殊主體要求。為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。商品房出賣(mài)方如違反上述要求，就會(huì)被認(rèn)為不符合簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體資格，應(yīng)當(dāng)宣告合同無(wú)效，賠償買(mǎi)受方因此而遭受的損失。此外，政府確認(rèn)的城市低收人家庭才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)單位自管公房，機(jī)關(guān)、學(xué)校和部隊(duì)等單位經(jīng)批準(zhǔn)才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)城市私房等。
2.房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買(mǎi)賣(mài)只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等，皆非買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無(wú)效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，亦屬可變更或可撤銷(xiāo)的民事行為。無(wú)效或被撤銷(xiāo)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不具有法律效力，當(dāng)事人有權(quán)不予履行。房屋買(mǎi)賣(mài)合同部分無(wú)效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。
3.房屋買(mǎi)賣(mài)不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。例如，在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方不得買(mǎi)賣(mài)土地，不得瞞報(bào)房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偷逃稅收，不得買(mǎi)賣(mài)拆遷房屋等。
二、哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同
房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買(mǎi)賣(mài)房屋必須簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等諸多問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢?歸納起來(lái)，主要有以下七種：
1.房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2.未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。
3.產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。
4.侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
5.單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。
6.買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
7.非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓(包括買(mǎi)賣(mài))：(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)依法收回土地使用權(quán)的;(4)共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
總之，應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來(lái)處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，能夠最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過(guò)委托當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇8
1.某房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定，出賣(mài)人須于取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》后150天內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人，向某房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人和買(mǎi)受人共同辦理房產(chǎn)證，如買(mǎi)受人不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，從出賣(mài)人取得房地產(chǎn)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》之日的第180天起，由出賣(mài)人向買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)際情況是，出賣(mài)人于1998年9月28日領(lǐng)取了所建房屋的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》。自該日起加上180天，就是到1999年3月26日，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在此前為買(mǎi)受人辦理好所買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)戶登記手續(xù)及《房地產(chǎn)權(quán)證》。實(shí)際上，直到20xx年7月16日，買(mǎi)受人仍未取得所買(mǎi)房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》。在這種情況下，當(dāng)買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)及交付《房地產(chǎn)權(quán)證》時(shí)，出賣(mài)人可否以訴訟時(shí)效期間已經(jīng)屆滿為由，拒絕辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，拒絕交付《房地產(chǎn)權(quán)證》？
2.按照我國(guó)合同法第一百三十條、第一百三十五條和第一百三十八條等規(guī)定，出賣(mài)人移轉(zhuǎn)所售房屋的占有和所有權(quán)為其主要義務(wù)。盡管買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定的日期交給了購(gòu)房人占有、使用，但這只是出賣(mài)人履行了移轉(zhuǎn)所售房屋占有的義務(wù)，只要在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)因出賣(mài)人的原因仍未辦理過(guò)戶登記手續(xù)場(chǎng)合，就屬于主給付義務(wù)不履行，構(gòu)成違約，甚至是根本違約。按照民法通則第一百三十七條關(guān)于訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害時(shí)起算的規(guī)定，訴訟時(shí)效自合同規(guī)定的辦理過(guò)戶登記手續(xù)的期限屆滿的次日起算。據(jù)此觀點(diǎn)，上述案件中，出賣(mài)人有權(quán)援引訴訟時(shí)效已經(jīng)完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，并拒絕交付《房地產(chǎn)權(quán)證》。
有的專家不贊同上述觀點(diǎn)，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了購(gòu)房人，就是出賣(mài)人履行了主給付義務(wù)，至于未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，只是出賣(mài)人未履行從給付義務(wù)。在主給付義務(wù)已經(jīng)履行的情況下，從給付義務(wù)不得單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，以真正發(fā)揮從給付義務(wù)使債權(quán)人的合法權(quán)益得到最佳實(shí)現(xiàn)的功能。因而，在買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了受讓人的情況下，即使出讓人未辦理過(guò)戶登記手續(xù)自合同規(guī)定辦理的期限屆滿的次日開(kāi)始計(jì)算已經(jīng)超過(guò)了2年期間，受讓人也有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人繼續(xù)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。
對(duì)此，筆者持不同意見(jiàn)。其原因在于：依據(jù)合同法第一百三十五條、第一百三十三條等條文的規(guī)定，出賣(mài)人所承擔(dān)的主給付義務(wù)為移轉(zhuǎn)房屋的占有，尤其是移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。出賣(mài)人僅僅把房屋交給了受讓人，在合同規(guī)定的日期屆滿時(shí)尚未辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，就是沒(méi)有履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成了違約，訴訟時(shí)效的期間應(yīng)該起算。
有專家說(shuō)，在實(shí)務(wù)中，由于種種原因，許多情況下是出賣(mài)人（基本上為發(fā)展商）故意拖延，致使房屋所有權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)遲遲未辦下來(lái)，同時(shí)因購(gòu)房人（大多為小業(yè)主）的法律意識(shí)不強(qiáng)而往往未于訴訟時(shí)效期間內(nèi)主張辦理過(guò)戶登記手續(xù)。按照訴訟時(shí)效完成處理這些問(wèn)題，顯然使已經(jīng)交足了房?jī)r(jià)款的小業(yè)主遭受了重大損失。實(shí)際上，小業(yè)主恰恰值得同情，進(jìn)而應(yīng)該受到法律的保護(hù)。若保護(hù)，就不應(yīng)認(rèn)為上述案型中小業(yè)主關(guān)于辦理過(guò)戶登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)罹于訴訟時(shí)效。
就我個(gè)人而言，也十分同情小業(yè)主，但仍然痛苦地堅(jiān)持上述案型中小業(yè)主關(guān)于辦理過(guò)戶登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)罹于訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)。其道理在于：其一，小業(yè)主完全有機(jī)會(huì)、有能力及時(shí)向發(fā)展商主張辦理過(guò)戶登記手續(xù)，造成訴訟時(shí)效中斷，從而使其債權(quán)得到法律的保護(hù)，但小業(yè)主卻躺在權(quán)利上睡眠，于是，就沒(méi)有充分的理由對(duì)小業(yè)主再予以優(yōu)惠的保護(hù)。其二，把發(fā)展商未按合同約定的期限辦理過(guò)戶登記手續(xù)，定為違約，意味著賦予了小業(yè)主追究發(fā)展商違約責(zé)任的權(quán)利，并且，發(fā)展商逾期辦理過(guò)戶登記手續(xù)給小業(yè)主造成嚴(yán)重?fù)p失時(shí)，小業(yè)主可以依據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定解除合同，以便盡快甩掉包袱，進(jìn)行有效益的新交易。其三，如此確定，也是雙刃劍，即，使小業(yè)主獲得較大數(shù)額的違約金或者損害賠償額，因?yàn)榘寻l(fā)展商的違約時(shí)間定得越早，其所負(fù)違約金的累積或者可得利益損失的數(shù)額就越多。
3.買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了受讓人占有、使用，并且在合同規(guī)定的期限屆滿前也辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，但房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）一直未交付，主給付義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給了受讓人，只是交付房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）的從給付義務(wù)尚未履行。而房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）系房屋所有權(quán)的憑證，它只起證據(jù)的作用，已經(jīng)登記的房屋所有權(quán)不因該證件的有無(wú)而發(fā)生改變。既然如此，在合同規(guī)定的辦理過(guò)戶登記手續(xù)的期限屆滿的次日至今已經(jīng)超過(guò)了2年，購(gòu)房人一直未請(qǐng)求出賣(mài)人辦理該手續(xù)的情況下，如果對(duì)該請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效，使出賣(mài)人有權(quán)抗辯，仍然拒絕辦理過(guò)戶登記手續(xù)，反倒是人為地制造麻煩。如果聯(lián)系到房屋所有權(quán)人遺失了房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）還可以補(bǔ)辦的現(xiàn)狀，罹于時(shí)效的觀點(diǎn)更顯得失去權(quán)衡。此其一。其二，如果說(shuō)“盡管債權(quán)證書(shū)是動(dòng)產(chǎn)，但是它的所有權(quán)卻不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓。該所有權(quán)與債權(quán)不可分離，歸各自的債權(quán)人所有。”（曼弗雷德。沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，20xx年9月版，第320頁(yè)）那么，房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）同樣應(yīng)與房屋所有權(quán)聯(lián)系在一起，二權(quán)不得分離。若對(duì)交付房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）的請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效，恰恰會(huì)造成房屋所有權(quán)與房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）分離的結(jié)果，所以，對(duì)于此類請(qǐng)求權(quán)不宜單獨(dú)適用訴訟時(shí)效。
4.依據(jù)合同法第一百五十八條的規(guī)定，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在約定的或者法定的期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不合格的情形通知出賣(mài)人，怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，除非出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定。此處所謂約定的期間或者基于法律規(guī)定而確定的期間，簡(jiǎn)稱為質(zhì)量異議期間。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，它屬于短期時(shí)效。筆者對(duì)此持有不同意見(jiàn)，認(rèn)為質(zhì)量異議期間不同于訴訟時(shí)效期間。理由如下：其一，質(zhì)量異議期間首先表現(xiàn)為約定期間，而訴訟時(shí)效期間為法定期間。其二，質(zhì)量異議期間適用對(duì)象含請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)。其中所謂請(qǐng)求權(quán)，依據(jù)合同法第一百五十五條和第一百一十一條的規(guī)定，包括買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人修理、重作、更換標(biāo)的物的權(quán)利，買(mǎi)受人請(qǐng)求減少價(jià)款或者報(bào)酬的權(quán)利（有學(xué)說(shuō)認(rèn)為這是形成權(quán)），在解釋上，合同法第一百一十一條后段所謂“等違約責(zé)任”包括損害賠償。合同法第一百一十一條后段規(guī)定的“退貨”的救濟(jì)方式，一般情況下為解除合同，有時(shí)轉(zhuǎn)為更換，有時(shí)轉(zhuǎn)為重作，個(gè)別情況下可以轉(zhuǎn)換為代物清償。為了把退貨同修理、更換、重作相區(qū)別，不宜將它解釋為含有更換、重作的類型。從權(quán)利的角度著眼，解除合同的權(quán)利顯然屬于形成權(quán)。正是因?yàn)橘|(zhì)量異議期間適用的對(duì)象包括請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)，就同僅僅適用請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效區(qū)別開(kāi)來(lái)了。其三，訴訟時(shí)效期間屆滿不消滅權(quán)利本身，質(zhì)量異議期間屆滿則消滅權(quán)利本身。其四，于質(zhì)量異議期間內(nèi)買(mǎi)受人向出賣(mài)人主張，轉(zhuǎn)換為訴訟時(shí)效期間的進(jìn)行；若為訴訟時(shí)效期間則不會(huì)發(fā)生這種現(xiàn)象。其五，質(zhì)量異議期間不發(fā)生中止、中斷、延長(zhǎng)，與訴訟時(shí)效期間不同。其六，質(zhì)量異議期間的起算點(diǎn)，在該期間為當(dāng)事人約定的期間場(chǎng)合，自約定的第一天開(kāi)始起算；在無(wú)約
定場(chǎng)合，自能夠檢驗(yàn)貨物時(shí)起算（第一百五十七條），或者說(shuō)自發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)起算（第一百五十八條第二款前段）；若有質(zhì)量保證期，自規(guī)定的質(zhì)量保證期的第一天起算（第一百五十八條第二款后段）。訴訟時(shí)效期間一般自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。
正因?yàn)橘|(zhì)量異議期間不屬于短期訴訟時(shí)效，所以，只要買(mǎi)受人在質(zhì)量異議期間內(nèi)將標(biāo)的物不符合約定的情形通知了出賣(mài)人，質(zhì)量異議期間就功成身退，讓位于訴訟時(shí)效制度。該訴訟時(shí)效期間的起算點(diǎn)，為買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的期限屆滿的次日。
附帶指出，質(zhì)量異議期間也不同于除斥期間，其理由如下：其一，質(zhì)量異議期間首先為約定期間，無(wú)約定時(shí)才依據(jù)法律規(guī)定的方法予以確定；而除斥期間原則上為法定期間，只有合同法第九十五條規(guī)定的解除權(quán)的除斥期間系惟一的例外。其二，除斥期間的客體為形成權(quán)，而質(zhì)量異議期間制度的客體包含請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)。其三，在質(zhì)量異議期間內(nèi)，買(mǎi)受人向出賣(mài)人主張修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等，質(zhì)量異議期間便完成使命，訴訟時(shí)效粉墨登場(chǎng)。其四，如果買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定有質(zhì)量異議期間的，該期間的起算點(diǎn)為當(dāng)事人約定期限的開(kāi)始之日；如果買(mǎi)賣(mài)合同未規(guī)定質(zhì)量異議期間的，該期間的起算點(diǎn)，有時(shí)為買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定之日（合同法第第一百五十八條第二款前段），有時(shí)為買(mǎi)受人收到標(biāo)的物之日（合同法第一百五十八條第二款中段）。與此不同，除斥期間的起算點(diǎn)則比較復(fù)雜。合同法規(guī)定，在可撤銷(xiāo)的合同場(chǎng)合，撤銷(xiāo)權(quán)的除斥期間自撤銷(xiāo)權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由時(shí)起算（第五十五條第一款）。在效力未定的合同場(chǎng)合，追認(rèn)權(quán)的除斥期間自相對(duì)人催告確定的開(kāi)始追認(rèn)的時(shí)間起算（第四十七條第二款及其司法解釋、第四十八條第二款及其司法解釋）；相對(duì)人的撤銷(xiāo)權(quán)在除斥期間的長(zhǎng)短方面不確定，只有
最后限定，即追認(rèn)權(quán)行使之前，起算點(diǎn)應(yīng)為合同成立之時(shí)（第四十七條第二款及其司法解釋、第四十八條第二款及其司法解釋）。在債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)的情況下，撤銷(xiāo)權(quán)的除斥期間自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起算，在債權(quán)人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由的情況下，自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起算（第七十五條）。在合同解除的情況下，解除權(quán)的除斥期間自法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的起算之日開(kāi)始計(jì)算，無(wú)此規(guī)定或者約定的，自債務(wù)人催告確定的開(kāi)始之日起算（第九十五條）。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇9
一、因房款產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
在市場(chǎng)交易中，許多購(gòu)房者因?yàn)槭菦](méi)有經(jīng)驗(yàn)，抑或是粗心大意，抑或是出于對(duì)對(duì)方的信任，抑或是法律知識(shí)的欠缺，沒(méi)有養(yǎng)成將重要事項(xiàng)簽訂書(shū)面協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)并保留證據(jù)的習(xí)慣，往往聽(tīng)信口頭約定，一旦對(duì)方反悔，如果提供不出確鑿的證據(jù)，便會(huì)帶來(lái)莫大的損失。
尤其是在類似大額的房屋交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)關(guān)健事項(xiàng)用書(shū)面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)，對(duì)于合同履行中有變更事項(xiàng)，亦應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確，類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣(mài)人委托他人收款的書(shū)面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。
二、因交房產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
《民通意見(jiàn)》第119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主急需有效。
上述即買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買(mǎi)受人不能以其已經(jīng)成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人應(yīng)對(duì)房屋實(shí)際使用狀況進(jìn)行全面的了解，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查;同時(shí)，可以在買(mǎi)賣(mài)合同中明確條款約定，如果賣(mài)房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應(yīng)支付一定金額的違約金，以加大賣(mài)房人的違約成本。
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